房地产行业利润率能达到多少,来算一笔账

 2022-07-29 12:11:40  110 浏览  0 评论   赞

在建筑学中定义:1-3层为低层,这些一般为商铺;4-6层为多层,这些一般是居住,7-9层为中高层(前提是高度不大于27米,大于27米为高层)

地区建筑单方造价指标

你知道房地产行业利润率能达到多少吗?看完后一定会惊叹到,今天我们就测算下,首先,我们看下“2021年房屋建筑的单方造价指标统计表”。

其上海市最高,多层单方造价3074元/㎡,小高层单方造价3874元/㎡,高层单方造价3834元/㎡;

广州:多层单方造价3000元/㎡,中高层单方造价3100元/㎡,高层单方造价3294元/㎡;

海口:多层单方造价2691元/㎡,中高层单方造价3082元/㎡,高层单方造价3215元/㎡;

北京:多层单方造价2041元/㎡,中高层单方造价2836元/㎡,高层单方造价3200元/㎡;

武汉:多层单方造价2181元/㎡,中高层单方造价2838元/㎡,高层单方造价3120元/㎡。

其他地区见下表。

地区建筑单方造价指标_房地产行业利润率能达到多少,来算一笔账

图43648-1:

2021年地区的建筑单方造价指标

这里我们说下,什么是多层,什么是小高层和高层,学建筑的会知道,但是对于有些人不是很了解。

在建筑学中定义:1-3层为低层,这些一般为商铺;4-6层为多层,这些一般是居住,7-9层为中高层(前提是高度不大于27米,大于27米为高层);10层以上为高层。

宗地信息统计分析

我们以黑龙江省省会--哈尔滨为例,计算分析,我们根据哈尔滨2021年成交地块信息,两块宗地信息如图。

地块1:宗地面积53987平方米,成交价53883万元;

地块2:宗地面积74855.9平方米,成交价71212万元;

宗地信息统计分析_房地产行业利润率能达到多少,来算一笔账

图43648-2:

地块1成交价格

宗地信息统计分析_房地产行业利润率能达到多少,来算一笔账

图43648-3:

地块2成交价格

建筑面积的反推计算

然后,我们怎么计算建筑面积呢,这里我们还需要一组数据,反推一下宗地的容积率。什么是容积率呢?我们介绍下,对购买者、租户来说,容积率越大居住越舒服,对开发商来说则建设的房屋建筑面积越小,投资回报率越低。打个比方,类似于,在有限的空间内建设房屋的数量,而这个有限空间就是一个立方体体积,房屋所占立方米的面积。

建筑学中,容积率是有公式的,容积率=地上总建筑面积/土地面积;

建筑面积的反推计算_房地产行业利润率能达到多少,来算一笔账

图43648-4:

宗地信息2

通过宗地信息2中有关,信息,我们依据地块1和地块2的宗地面积,查询到所对应的容积率分别为,地块1宗地面积53987平方米,容积率?2.6;地块2宗地面积74855.9平方米,容积率?2.4。

我们这里求建筑总面积=容积率*占地面积。

那么通过计算,我们求得,地块1和地块2的总建筑面积分别为:140366.20㎡,179654.16㎡。

计算其他各类费用

1、土地单方成本费=宗地费用/宗地面积。

那么分别求得宗地1土地单方造价成本费为3837.74元/㎡,宗地2土地单方造价成本费为3963.84元/㎡。

2、配套费

通过哈尔滨市区的有关文件,查询到哈尔滨市的配套费用为200元/㎡。

计算其他各类费用_房地产行业利润率能达到多少,来算一笔账

图43648-5:

哈尔滨市配套收费标准信息

3、前期费

前期费用大概包括、勘察、设计、招标代理、环境影响评价、项目建议书等费用,我们通过计算表求得前期费用单方造价分别为148.94元/㎡,144元/㎡(这里计算数据太多不过多介绍了过程了,不会可以私信我)。

4、售楼服务费

对建设后的房屋进行售卖,我们假设每个人每个月能卖出去3套房子,以哈尔滨市区的经济水平和人员工资水平,售楼人员工资待遇按4000元/月计算,然后提成一套房子1000元,那么核算到单方造价29.17元/㎡(一套房子面积按80㎡计算)。

总结分析

综上所述,我们汇总分析,总成本费单方造价=土地成本+建设成本+配套费+前期费+售楼服务费,计算出宗地1和宗地2的总成本费单方造价分别为6194.85元/㎡和6315.00元/㎡。我们计算下总投资成本费=建筑面积*总成本单方造价。

宗地1的总投资成本费为869548216.84元,宗地2的总成本费为1134516585.07元。

那么计算纯利润宗地1和宗地2分别为674479983.16元和841679174.93元,与投资费用对比,宗地1的纯利润竟达到了6.74亿元,宗地2的纯利润竟达到了8.42亿元,投资2.78亿元回报6.74亿元,投资3.55亿元,回报8.42亿元,不算不知道,一算吓一跳,你敢相信吗?

注:这里房屋售卖价格我们暂按11000元/㎡进行测算,各地区略有差异。

总结分析_房地产行业利润率能达到多少,来算一笔账

图43648-6:

总成本利润和利润率明细表

以上分析,希望对你们有所帮助,这次终于知道了,房地产行业利润率竟然这么高,以上的分析,属于个人观点,哪里有不妥可以点评,不知道这两家企业看见我测算的会有什么心情。

 

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