在济南买房进退两难,到底该不该买

 2022-08-05 12:47:30  17 浏览  0 评论   赞

进退两难 买不买都难;优质房源挂牌价真虚高 但就是很难降;卖房子也是一门学问;平常心对待买房,因为这种分化才开始。大部分人对待买房的态度

最近买房的粉丝找我,咨询买哪个房子能投资?

卖房的粉丝房东找我,问手里的房子到底应该卖掉,还是等等?

这不是难为人吗?这问题太难了。

01.进退两难 买不买都难!

明显看见买入就能赚钱的房子几乎没有——这就是当下我对济南楼市在售楼盘的感觉。但是对于刚需和改善,你该买还是要买,因为好点的刚需、改善盘也很难降价,就是这么无奈的处境。

先说说为什么出现这样进退两难的情况。

济南的新房住宅供应每年都不少,看起来好像有很多选择,但是对于很多追求位置、户型、物业、园林、学校配套的购房者来讲,粗略筛选一下,其实可选的楼盘就很少了。而购房者又可以分成刚需、刚改、改善,大家对于房子的要求,又有不同的升级需求,所以必然每向上一个台阶,可选就更少了。

在济南买房进退两难,到底该不该买

图44521-1:

济南楼市未来刚需盘供应区域

02.我们先说刚需楼盘的供应

现如今大家常谈论的片区无非就是雪山、神武、唐冶、张马、新东站、华山、西客站、药山等,这还算主流刚需片区,而随着未来几年的开发,这些地方也将没什么新楼盘可售。

就拿雪山来讲,前两年12000-13000买中新锦绣天地、国际城的业主,算算财务成本,可能现在卖出手里的房子不赚钱,但是你那时候不买,你现在在同区域内想买房就要花14000-15000元/平米的成本,所以你看,你买了没赚钱,但是你不买现在买也不会少花钱,甚至还多花钱了。

上面雪山这个例子,你换位到别的区域大概率也试用。你比如张马片区12000的盘子没了就是没了,你比如西客站12000的楼盘也基本没了,你要买二手房加上税费、中介费,可能实际要到13000-14000的价格……以此类推,大家可以看看自己置业片区是不是类似。

这就是购房者现如今的无奈,买了吧,持有几年,算算支出成本不赚钱,选好了能微利;不买吧,晚两年买,买新房只能更靠外,买二手房实际还要承担各种税费中介费,也不省钱。

在济南买房进退两难,到底该不该买

图44521-2:

济南东城未来改善盘供应区域

03.再说一下改善购房的现状

改善购房者要求比刚需显然要更多,看的上的,兜里钱不够,不买吧,还继续涨;勉强看的上的,政策出来还有微涨,能不能降回去呢?又是扑朔迷离。

现在开发商是什么心理呢?

反正能建改善盘的土地,现在就这么多,盛福、高新、和谐、南北康等位置,肉眼可见的供应量,慢慢一点点消耗,也能卖完。

政策放松了,二套房首付40%,改善置业者本来就是肥羊。最暗淡的去年年底,还有济南疫情那阵,好多人犹犹豫豫,就是不上车。政策一出又慌里慌张,涨500,看你着急吗?购房者是散沙啊,在全国楼市政策频繁放松大环境下,说不着急不可能,这就是现在改善片区的售、买博弈。

所以你看扶不起的盛福都涨价了,和谐片区也涨价了……

而二手房挂牌价格更是高起。

最近咨询我的改善购房者比较多,我很无奈,他们也很无奈。为什么我也很无奈呢?

高新会展片区、汉峪片区、奥体片区、龙鼎大道、万象城片区挂牌二手房价格节节高升,买吧,不心甘;不买吧,等等也不会降价。

在济南买房进退两难,到底该不该买

图44521-3:

04.优质房源挂牌价真虚高 但就是很难降

现在这些相对优质的改善二手房价到底虚高还是不虚高?

虚高。

能不能降价?

很难。

举个例子龙鼎大道的房子,有很多房子现在挂牌37000-38000,40000元/平米,让我说虚高,透支了一年左右涨幅。可能现在降个2000-3000买入是合理的价格,但是这种房子很难有降价的。如果明年市场不好,大概率维持这个价格不变,不涨了;如果市场好点,明年挂牌价格可能再涨2000-3000。

这就是人性,不管开发商还是持有优质二手房的房东,绝对不会便宜卖给你,都想透支你未来的涨幅,有人是吃你1年利润,有人是吃你2年。

05.反观中下等二手房 惨淡

最近好多星球粉丝咨询我手里房子卖不卖,房子老、户型差、区域发展动力不足,这种房子不卖留着干嘛?

如果你手里有老房子,非重点学区,你挂牌试试,很难卖!

如果你手里有一些所谓的次新房,学校一般,户型一般、物业一般,你挂牌试试,可能有看房的,但是肯定会压价。你今年不卖,明年可能还要降价几万才能卖出去。

这就是济南持有房产不同,处境完全背离的两种状态,而这种分化还将继续拉大。

为什么?

因为前20年的济南商品房,每年都有大量的房主要卖出置换,因为近几年济南楼市产品快速升级,户型、人车分流两项,就将前些年的所谓次新房拍死在沙滩上。

你如何跟2016年之后的这些相对好点的次新房竞争?

除了降价,别无他法,这就是现实。你可以不承认,但是你早晚要面对。

06.卖房子也是一门学问

卖房子肯定是要看大趋势的,也是一门学问。

我自己之前住的房子原本能在高点卖掉,但是我想看看学校到底咋样,结果耽误了卖出时间,的确没判断准。

一个片区是向上发展还是有向下迹象其实不难判断,难的是自己得承认;自己的房子是好是坏,一是在片区内比较,你是高层小高层还是洋房,你是物业管理不错的小区,还是物业管理稀碎的小区……等等这些因素都要比较。

片区不行,你房子再好,只要用不上,也该早点卖掉置换。片区还不错,但是你持有的房子一般,那就在能力范围之内,择机置换成好产品。片区不行,房子也不行,抱着阴跌,那就太不值了。

买房有学问,定期置换自己的房产也是一门学问。理财包含“理房”,花那么多精力在股市,天天盯着,可能还赚不了三瓜俩枣,倒不如好好思考一下自己房子能不能优化、腾挪一下,折腾好了少亏点、多赚点,几十万就有了。

平常心对待买房,因为这种分化才开始。大部分人对待买房的态度:

自住舒适、上下班方便,每月还月供,就当零存整取存钱了,这种心态下买房、置换,就不会纠结了。

“买得起的不怎么赚钱,能赚钱的大部分人又买不起。”这就是当下、未来的城市房产的分化内卷,刚开始,习惯就好了。

个人观点,仅供参考。

认同就点赞分享,不认同就……不认同吧。

 

转载请注明:网创网 www.netcyw.cn/b44521.html

()
发表评论
  • 昵称
  • 网址
(0) 个小伙伴发表了自己的观点
    暂无评论

Copyright © 2018-2022 小王子工作室 版权所有 滇ICP备14007766号-3 邮箱:yangzy187@126.com 提供CDN加速/云存储服务