一位管理一百多套房子的“包租婆”谈创业经验

 2022-08-05 13:17:17  21 浏览  0 评论   赞

喜欢折腾,热爱创业;转型公寓酒店,赚房产的钱;做百套房子的包租婆;创业总结:合作伙伴和租客都要认真挑选,看一个人的面相是和善的,也不会差太多

我叫许晴,在东岳泰山的山脚下创业,是一个名副其实的“包租婆”,目前管理着一百多套房子。

喜欢折腾,热爱创业

我从小在部队大院长大,因为爸爸是军人。高中毕业后我就去当了兵,自学了大学课程,非常喜欢学习和钻研新事物。

我妈妈的学历不高,她崇拜着有文化的爸爸,自己也非常热爱学习。

从16岁和爸爸订婚以后,爸爸在部队,妈妈在老家,两人谈着异地恋,书信来往。

因为有很多字都不认识,妈妈就查字典,一个字一个字地学,然后组织语言给爸爸写信,表达相思之情。

喜欢折腾,热爱创业_一位管理一百多套房子的“包租婆”谈创业经验

图44548-1:

在我创业的过程中,坚持不断学习的特点,就来自于我的爸爸妈妈。

退伍以后我就分配到爸爸的单位实习,在百货大楼站柜台卖东西,每天和人打交道,但是好景不长,因为改革,单位倒闭了。

我认识了前夫,就跟随他到了山东泰安。

到了泰安以后不断地创业,我跟着前夫一起出过地摊儿:卖衬衣、卖裤子、卖鞋等等……

中途还去打工,换了好多份工作,学习了各种Excel表格使用、财务进出账、如何管理产品营销等等……

因为年轻,我觉得折腾也是一种快乐,不觉得是在吃苦受累。

反而这些经历带给我的经验就是:一定不能停止学习的脚步。

2006年到2016年期间,我和前夫开了四个连锁店,是做手机批发和零售,生意也做得红红火火。

因为我对吃比较感兴趣,那时还开了几个月的火锅店。

因为夫妻感情出现了极大的摩擦,我们两个人就离了婚,因为好面子,我觉得没脸在通讯行业做下去,就去做微商卖货,囤了一堆货也没有卖多少。

最困难的时候,是2016年卖蛋炒饭的时候。

我在泰安老县衙的小吃街上,租了一个十三平方的小房子,在那里卖的蛋炒饭。

全靠美团外卖的订单,往外进行销售,一天能卖出200-300份炒饭。

那个时候特别累,最大的困难是在体力上,以前在家里从来没有干过什么体力活,做外卖店,天天都要颠锅、洗菜、切菜、搞卫生,全部是一个人做。

每一天都是浑身疼痛,回到家里,往床上一倒就睡着了,因为太辛苦了,直接就是昏睡状态。

转型公寓酒店,赚房产的钱

后来我通过一个朋友,知道泰安万达有一种宾馆叫公寓式酒店,考察了一段时间,觉得可以操作,因为泰安是个旅游城市,万达的人流量也在慢慢增加。

于是在2017年11月,我在万达盘下了27个房间,从小白进入公寓酒店这个行业,开始学习如何接单、如何拓客、管理团队等等。

在这一年的时间里,我基本是24小时连轴转,客人晚上两三点也会来敲门,早晨想睡个懒觉是不可能的,有一些客人五六点钟就要赶高铁或者飞机,早早要退房,所以我们要去查房退押金给客人。

经常熬夜,长期的睡眠不足,导致身体免疫力下降,手指缝起了湿疹,体质变差,心情也受到了影响。

因为全身心投入到酒店事业里,我觉得非常的拘束不舒服,我是一个非常喜欢散心到处去旅游的人,我也寻找机会想出去走走。

恰好2018年11月,是酒店的淡季,朋友约我去杭州痛痛快快地玩了4天,我突然就豁然开朗了,不想继续这样难为自己了。

当时我们的酒店叫乐橙公寓酒店,从别人那接盘过来经营,一年时间过去,家具和装修变得更加陈旧了,面临着要重新装修,要不价格提不上去,吸引来的客人质量也比较低。

如果要重新装修,又要投入很多钱。而在这一年时间里,我们投入了27万,还没有产生利润,一直都是勉强支付员工工资和酒店管理成本。

我去查房看到设施陈旧了,也想要把它们扔掉,但是真的很心疼,真的不舍得。

可继续接待客人,客人都不满意:哎呀,你们的设施太陈旧,看着就不好。

打扫得再干净,也看不上眼,给人看着就是不舒服。

于是我打算转型,之前去杭州玩的时候,也顺便考察了杭州公寓的模式,他们是把一层楼租下来,装修成统一的样式,按月、季度、年出租给年轻人。

我把那套模式用来盘算了我们的酒店,核算人工成本、酒店租赁成本、维护成本等,罗列出一个清单。

我们公寓酒店所在的万达人流量非常大,以年轻人居多,而我们的公寓酒店房型宽敞,有做饭的地方,非常适合单身或者小两口来租房住。

公寓酒店做的是日租,按天出租,周末和节假日是旺季,工作日空置房比较多,转型做公寓出租,最短是按月出租,最长可以按年收费,这样大大减少了空置房,收益有了保证。

在2019年2月5号,我就按计划转型,27间房留了一间当前台,剩余26个房间做长租,在把消息放到中介以后,十天不到,这26间房全部租出去了。

我当时非常兴奋,因为房子出租以后,到手的都是利润了。

接下来就是把人员整改,做酒店时用了两个保洁+两个前台+一个店长,保洁和前台的工资是3000元/月,4个人就是12000元,我直接遣散。

我只留下了一个一直跟着我的店长,她的工资是3500元/月,因为她之前做过生意,很能吃苦,和人沟通舒畅,适合做服务行业,就把她留下当前台。

直到现在,我们公司也就两个人,我和陈红,我负责洽谈业务和营销拓客+财务。陈红负责售后:租客入住后,需要调整家具家电,后期的房间出现小毛病需要维修等等。

因为分工明确,让我们两个人配合得非常的默契,两个人都很有方向地去做事情。

维修人员和保洁,我们是外包给兼职员工,需要的时候再让他们过来,按次数结算工资,不需要发基本工资,就这样人员成本大大缩减,实行轻资产运作,花最少的钱,做最大的事儿。

做百套房子的包租婆

在房子出租二十多天后,我开始搜罗转租的酒店,用手里回笼的资金,去接手改造再次出租。

2019年,我觉得自己膨胀了,感觉自己天不怕地不怕,前后是并过来了四家酒店,最多时手里有136间房,有的外租给个人;也有的整租给酒店,让他们做日租;也有的租给做工作室的。

酒店公寓在年底里最淡季的时候,我们的出租率可以达到80%以上,相对来说,我们一年这个淡旺季也不是很明显。

这种形式就是房东的房子托管给我们,我们进行一个营销推广,往外出租,就是低价进高价出,赚中间的差价的模式。

例如我这个房子一千五百元/月租进来,我按一千八百元租出去,那这一个月的利润就是300块钱,一年就是3600元。

这个生意很简单,最核心的是一定要保证基础利润,如果基础利润比较低,那就要提高产量。

如果说基础利润高,那可能不是容易很出量的这么一个产品。

和房东签的租赁合同,一般来说我是签三到五年,一年、两年、三年、五年、十年的也都有,但有些房东比较轴的,一年一年的签约。

一般来说,季度租的是占到一半儿。剩下的就是月租。

这么多房间都是通过一个软件管理,自动生成密码,发给租客,即使对方忘记带钥匙,也可以通过软件帮助他们开门。

如果有人到期不续费,也能通过这个软件进行管理。

在2019年底并购第四家酒店的时候出了问题,现在回想一下,确实是我太大意,太太粗心了。

进行合并的时候,因为是很熟悉的朋友,我没有要求看他和房东签的合同,而房东上面签的合同是不允许他转让的,如果他进行转让的话,会扣20万的违约金。

当我们的合作进行的一半时,我在看原合同发现了这一条,我就觉得这个事儿不对劲儿了。

但是已经支付了十几万出去,内心感觉有被欺骗,立刻找律师介入处理,直到今天还没有处理结果,需要按照法律程序走,相信很快能出结果了。

这个事情让我吃一堑长一智,狠狠地反省了一下自己,确实是太大意了,以后只要涉及到资金合作的事情,一定要认认真真看完合同,并且要让律师过目,审核过关才行。

创业总结

在做长租以后,我接触了很多房地产的中介,他们给介绍租房的客户,我逐渐开始了解这一行内的东西,我觉得自己知道真的还是太少,今年对于学习的规划重点在组里加二手房买卖,如何策划营销。

对任何行业来说,只有倒闭的企业,没有倒闭的行业。

这个企业重在各个人的管理模式不同,产生的效益不同,我始终奉行着一句话:你去做生意要赚钱。如果说做生意不赚钱,那是犯罪,最起码是对自己的犯罪。

为什么陈红愿意跟着我,因为我们两个人之间相处得非常愉快,作为一个管理者首先要有很大的包容心。

如果说做为一个管理者,老是挑下属的毛病,下属不会跟着太久。因为人无完人,总有毛病的。

对管理者来说,最重要的是把身边的这些人的强项无限放大,让他们去发挥自己最大的优势。

在考察包租行业时,我看到很多做包租的公司,他们手里管理着上万间房,做现金流要上市,我那时非常羡慕。

后来发现他们的租赁模式并没有多少利润,我想我不会做这种事情,因为他们的点只关注在上市,而不是好好服务客户,不以产品为本质。

许晴在创业这些年,总结最重要的三点:

1.能外包的就尽量不要自己去做,要让专业的人去做专业的事情。比如我们和房产中介合作,他们的推广就是比较专业的,我们只去做这个房子的装修,两者合作就完美了;保洁和维修工能按件去外派,对他们的业余时间多一份收入,我们又能减少基本工资支出,大家都欢喜。

2.一定要注意签合同的细则,2019 年合同纠纷的案子,是给许晴最大的教训。这个坑一定一定一定要谨慎,身边一定要有一个律师朋友,能规避很多法律风险。

合作伙伴和租客都要认真挑选,看一个人的面相是和善的,也不会差太多,因为做生意,都会承担一定责任,要尽量避免官司。

3.做有利润的现金流生意,我要保证,每一个房子租出去都是有利润的,空置期非常短,现金回笼快。

静子寄语:做包租生意,最大的风险是拿房回来,没有在房东给的空置期出租出去,所以想做包租生意,可以结合民宿,长短租结合。

短租是指一天也能出租,价格高,回本快;而长租属于利润薄些,但稳健,降低空置风险。

而且如果想做包租生意,可以形成体系去做,轻资产运行,当一套房子出租后,收回来的本金可以继续滚动下一套房子,稳稳当当赚现金流。

 

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