杭州楼市遭遇黑天鹅导致高开低走,未来走势能够回暖

 2022-09-13 19:47:57  16 浏览  0 评论   赞

结果却如过去一周杭州的倒春寒,寒彻心扉,冷到怀疑人生,生生穿回了羽绒服;2015年,股市大跌;简单一点说,世道不易,大家都不敢轻易加杠杆了

01

“高开低走”形容年后的杭州楼市,再贴切不过了。

当政策放松的暖风一阵又一阵,当一张张红盘预售证接踵而至,当二手房带看量明显增加;春节后,杭州地产人对3月的行情原本期待值“拉满五星”。

结果却如过去一周杭州的倒春寒,寒彻心扉,冷到怀疑人生,生生穿回了羽绒服。

从住宅到大平层,从市区到环杭,从新房到二手房,除了杭珹未来中心和SKP两个“超级红盘”外,客户仿佛突然消失了。事实上,SKP虽然限售,但人才不用拼社保,无房也无须顶格社保,仍然是低于预期的。

二手房也从3月上旬的日成交量直逼200套,又下滑为在150套上下徘徊。

是的,过去半年我一直预测会有小阳春。但预测得了金融的宽松,预测不了俄乌战争和疫情反复。这一波猝不及防的意外,粗暴地打断了“小阳春”的进程

那么等黑天鹅飞走,杭州接下来还能有“小阳夏”吗?

02

“市场真的太冷了!”某房产渠道主管对我说。

他负责的一个安吉项目,2月成交一直不错。但一进入3月中旬,突然一套也卖不动。与之相似,另一个海宁的小镇项目3月也门庭冷落

最新的数据表明,海宁上周住宅成交仅为72套,环比前一周下降了30.8%。

一起叫苦不迭的还有钱塘江两岸的大平层项目。

这些动辄两三千万的房子,都是纯粹的富人消费品。尤其受年后IFC落地的利好刺激,不少项目一周能走两三套,明显开始起势了。但上周,许多明星项目都吃了白板

杭州楼市遭遇黑天鹅导致高开低走,未来走势能够回暖

图50076-1:

摇号市场也一样,2月底近万人登记的杭珹未来中心是最后的疯狂,之后的红盘虽热闹,但登记数都低于预期。粉盘则开始以“摇起来”为目标。

二手市场更说明问题。2月刚过,御品、上品和沁园等多个次新豪宅都“破冰”出现首套网签。申花更是异常活跃,截图成交不断。

但这“热火朝天”的场面,却在过去半个月嘎然而止,并未蔓延至其它豪宅板块。

截至昨天,3月的成交量刚过3200套。按此速度,最终月成交量预计在4000+。距人们期待的5000套+的小阳春底线标准,差距不小。

与之形成鲜明对比的,是杭州17万套天量二手房挂牌压顶,看得房东们分外烦躁。

03

可是,2月底3月初时,大家明明都感觉到,楼市的暖风有一点吹起来了。宏观政策方面,更是几乎每天一个好消息。

过去十年的经验表明,每一轮大放水,仅需2-3个月时间,就能传递到楼市。

2008年,全球次贷危机。当年11月,中国宣布4万亿投资计划。从2009年一季度开始,全国楼市就开始猛踩油门。有人做过统计,仅2009年1-2月,整体房价上涨就超过10%。

2015年,股市大跌,楼市要去库存,央行于当年6月、8月、10月,连续宣布降准+降息。随后,自2016年一季度开始,包括杭州在内的大多数城市,楼市走出凌厉行情。

2020年3月,因为疫情,全球进入大放水时代。随后,包括深圳、广州在内的一线城市率先回暖。

这一轮的货币宽松,从去年7月的降准就已开始;开春后,急刹车更直接切换成大油门,信心才逐步重建。谁知连一向“给点阳光就灿烂”的杭州,也就热闹了大半个月,就掉头向下。

相关数据显示,上周全国重点15城新房成交量持续下滑,环比下跌13.18%。除了上海,一二线大城市楼市普遍近况不佳。

是放水力度不够?显然不是。

仅今年1月份,我国的人民币贷款额度就增加3.98万亿,是单月数据里量最高的一次。与此同时,房贷利率也在不断走低。

是信心喊话还少?也不是。

就在本月中,包括国务院金融稳定发展委员会、财政部、银保监会、证监会等高级别部门,都释放出了对于房地产的暖意。

04

真正的原因,显然还是当下的大环境,与前几次放水时有了截然不同。

简单一点说,世道不易,大家都不敢轻易加杠杆了。

俄乌开战近一个月,受伤最大的就是全球股市。以上证指数为例,自2月24日号以来,已经跌去了7%。

在美国和中国香港上市的中概股更惨,虽然最近有了强劲反弹,但与高点相比,像阿里这样的股票,基本都跌掉了60%以上。

无数富人,资产急速缩水。一位豪宅经纪人说,他有一位客户,是某知名互联网大厂的高管,之前一直托他看房子。

现在,虽然没有明确说不买了,但已经表示,需要把手头的房子卖掉,预算才够。”更何况,每天还要提心吊胆,生怕一觉醒来,邮箱里多了一份裁员通知。

疫情的影响也在加剧。最近,包括上海、深圳等大城市都出现了爆发或反复,一些三四线的县城也时有零星发生。

带来的直接后果就是,人员的流动受到极大影响。尤其是主要靠大城市辐射的周边县城楼市,几乎停滞

以前这个季节,去环境优美的周边看房,就是春游;如今,每一次跨行政区域看房,都冒着行程卡带星的风险,谁敢轻易前往?

疫情还殃及了实体经济,不少小老板和打工人都面临破产失业的威胁。

“我也知道年化不到4%的贷款利息很便宜,但还是不敢借啊!”一位民宿老板说。这个季节本来是旺季,但如今,大量的上海及周边客人无法前来。

每一间空置的客房,便这美好春光一样,寂寥空荡。

还有许多四季青的老板,几乎被股市和疫情“戴维斯双杀”。他们是一江两岸大平层的主力客群,如今许多人推迟了下单,或延迟了付款。

05

空难十年一遇,疫情五十年一遇,战争百年一遇。它们同时发生的概率,甚至可能是千年一遇。

但就在这个3月,你我都见证了历史。

仅仅在这几天,大家就看到了好几家知名房企爆雷的新闻。部分项目,甚至爆出了停工或可能烂尾的传言。这是过去很长一段时间内,我们不敢想象的。

不过,只要战争和疫情能尽快过去,我相信今年楼市仍会有“小阳夏”

哈尔滨已废止了2018年至今的一揽子调控政策,估计大量城市会陆续跟进。尤其是杭州,目前无论利率或限购仍可谓“紧到极致”,调整的弹性空间极大

中国楼市积累的内生矛盾还未到总爆发之时,“政策市”仍然有效,强大的国家意志足以扭转市场。

对楼市本就不差的杭州而言,在这一轮全国回暖里沾沾光,不成问题。

我更倾向把3月下旬这波下坠行情,看作一次意外“小冰期”;而杭州真正要警惕的,始终是明后年“后亚运时代“可能到来的“大冰期”。

 

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