凭运气赚的钱,在重庆的几个开发商身上最明显

 2022-11-18 13:49:48  30 浏览  0 评论   赞

第1个开发商是佳兆业;刚进来重庆就想做改善,其实是很难成功的,毕竟你在重庆没有任何的品牌声量,而改善买的远远不止是一套房子,还有品牌、面子

凭运气赚的钱,在重庆的几个开发商身上最明显

图59311-1:

我们常说:凭运气赚的钱,终有一天,也会凭运气亏出去。

这条运气定律,我觉得在重庆的这几个开发商身上,体现的最为明显。

这几个开发商有个共同点:本来刚开始都是赚了钱的,然后对自己的能力就特别自信,非要瞎折腾,结果最后把本金全部都赔进去了。

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第1个开发商是佳兆业。

佳兆业应该是对重庆楼市贡献度最高的开发商之一了。

它进入重庆的时间比较早,2013年10月份就进来了,当时进来重庆拿的第一个项目是在大渡口区,454亩的土地,71万方的建设体量,1816元/㎡的楼面价。

这个地价在当年也算是非常低了。

可以说,佳兆业进入重庆时,运气非常好。

后来,这个项目就是佳兆业滨江新城,给佳兆业带来了源源不断的现金流,佳兆业在这个项目上应该是赚了不少钱的。

但后来,佳兆业就开始折腾。

2019年时,还是在大渡口,它的福兴之地,佳兆业却花了10个多亿拿了地王,地价10066元/㎡。这个地价在大渡口是非常难解套的,基本没有赚钱的可能性。

2020年时,佳兆业在大学城拿地,楼面价7565元/㎡,这个价格在当时也是非常贵的。

在2021年一批次土拍前,佳兆业又在大学城拿了块地,地价8702元/㎡。

如果没有2021年4月份那批次土拍,佳兆业拿的这两块地,多半又是站岗。

但这些都还不是佳兆业的“高光时刻”。

在2021年一批次土拍时,佳兆业在蔡家花10亿拿了地王,地价10683元/㎡,而它旁边的土地就是建发拿的,地价8343元/㎡。现在建发和玺的洋房已经基本卖完了,剩下就是些别墅在卖。

这并不是说等建发卖完之后,佳兆业就能卖的好,自身产品做的不够硬,根本都赖不到竞争对手那去。

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图59311-2:

//佳兆业蔡家项目销售情况,数据源于315house

还是在2021年一批次土拍时,佳兆业又在大学城高价拿地了,地价11685元/㎡,这回我真不知道它要怎么解套了。

刚进重庆时凭运气拿了块较大的土地,赚了点钱然后就以为是自身实力过硬,结果后来拿的每一块地都是高价地,说它是“移动的重庆地王”、“重庆最佳赞助商”也不过分吧。

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第2个开发商是荣盛。

荣盛这两年在重庆的热度其实并不高,在过去几年时间里,它基本都是在南区发展。

2016年底,荣盛仅花了20亿左右,就拿下李家沱-龙州湾的628亩土地,这个地价还是相当有性价比的。

而且,重庆房价上涨的时间点正好是2016年底,说明荣盛对市场的反应还是比较迅速的。

2017年时,荣盛花了53个亿在大渡口的华岩板块拿下了760亩的土地,119万方的可建体量,平均地价是4493元/㎡,它就是荣盛城。

这个地价在2017年的大渡口,并不算最贵的,但价格也确实不便宜。不管怎么看,这700多亩土地还是有性价比的。

但是,这么好的开局,结果被荣盛活脱脱打烂了,现在每一期交房必延期,而且延期必维权。

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图59311-3:

//粉丝群聊截图

其实,如果它一直安安分分地待在南区,其实会发展的很好,毕竟经过这么几年的发展,已经有了初步的知名度了,但它非要往热门的中央公园去蹭一蹭。

2020年时,荣盛以9246元/㎡的地价进入了中央公园,其实这个地价并不算高,但项目还是卖不动。我看了下它在2021年拿了159套的预售,现在到现在也才卖了10套。

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图59311-4:

//荣盛鹿山府项目销售情况,数据源于315house

中央公园的竞争是全面的,是产品、品牌、地段、营销的综合较量,从它目前的销售数据来看,荣盛在这些方面显然没有多少优势。

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第3个开发商是弘阳。

弘阳进入重庆后,命运也比较多舛。

它在2018年时进入重庆的核心区,拿下了石桥铺的地王,市场对之抱相当高的期待值,但最后套内3万多的价格还是让很多土著望而却步。

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图59311-5:

//弘阳石桥铺项目销售情况,数据源于315house

刚进来重庆就想做改善,其实是很难成功的,毕竟你在重庆没有任何的品牌声量,而改善买的远远不止是一套房子,还有品牌、面子。

我几乎很少见到刚进来重庆就做改善,然后还做成功了的开发商,除绿城之外,蘭园口碑好到爆炸。但它是绿城啊,在全国都已经很出名了。

经过这一次教训,弘阳在之后的拿地,很多都是走合作路线了,而且都是快周转项目,这说明弘阳的心态已经发生了很大改变了。

比如在北碚歇马和中骏合作樾景台项目,在李家沱和融创合作一曲晴江项目,在巴南界石和融创、中梁合作了御华晓风江南项目,这些基本都是高周转项目,控面积控总价。

还是要老老实实一步步做起啊,刚进重庆就想一步登天,太难了。

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第4个开发商是电建。

电建在2017年和2018年,花了50多亿在龙州湾拿了484亩的土地,可建体量107万方,平均地价是4892元/㎡,这个项目就是洺悦城。

洺悦城多次拿下了龙州湾板块的销冠,整体销售效果是非常好的,电建在这个项目上面应该是赚了些钱的。

但后来,电建在重庆的其他的项目,表现就没那么好了。

比如在石坪桥的洺悦国际项目,也经常打不赢周边的其他项目比如万科彩云湖等。

而它在大石坝的洺悦府项目,地段非常好,在寸土寸金的北滨路末尾,还是卖的精装现房,项目整体对外呈现的还是有性价比的,但是一直以来都卖的不怎么好。

04_凭运气赚的钱,在重庆的几个开发商身上最明显

图59311-6:

//洺悦府项目望向盘溪一侧实景图

这个地段,这个总价段,如果让其他开发商来操盘,可能会有更好的效果,甚至说不定价格会卖的更贵,而且还卖的更好。

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人常说:要脱离自己的舒适圈。

但有时候,这个舒适圈就不能随便脱离,尤其是在涉及到非常大的资金盘的时候。

不能因为在南区的项目赚到钱了,然后就以为自己有了覆盖全重庆主城的实力了。

其实,南区的基本面,和重庆主城的其他区域的基本面,是有很大的差异的,也就注定了项目打法天然就不同。不会多种玩法的开发商,不要轻易尝试其他区域。

有时,待在自己的舒适圈,也挺好的。

 

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