成都的信托制物业再一次进入全国视野

 2022-11-23 20:11:14  44 浏览  0 评论   赞

试验;“只要钱清清白白的,就没什么矛盾可闹”;破题;党建引领,住宅小区治理从二元走向多元;探索;让信托制应用于更多社区发展治理场景

当许多企业家设立家族信托来传承财富时,一些小区的业主已经寻找到信托制物业来管理小区的“财富”。信托,一种基于财产管理和社会伦理的传统制度,正在“回归”到社会治理领域,应用于涉众性社会资金管理。

日前,由北京大学城市治理研究院发起主办的第二届“中国城市治理创新优秀案例奖”选拔颁奖大会中,成都市武侯区“党建引领信托制物业服务模式”等10个项目从194个项目中脱颖而出,获得优胜奖。这是成都的信托制物业再一次进入全国视野。

成都的信托制物业再一次进入全国视野

图60150-1:

成都武侯区“党建引领信托制物业服务模式”获奖。

2019年起,成都市在武侯区启动信托制物业首批试点,以关系之变、权属之变、监督之变改变业主与物业公司的功能定位,以此探索一条通过制度创新解决基层治理难题的成都实践路径。

两年试点结束后,信托制物业正在向全市推开。目前,成都每个区(县、市)发展3个以上小区实行信托制物业服务,年底时将新增100个小区。与此同时,“党建引领信托制物业服务模式”已走出四川、辐射全国,北京、浙江、河南、海南等多地前来学习考察并推广实施。

信托制物业究竟如何破解住宅小区治理难题?在物业服务之外,信托制还有哪些应用于社区营造的可能?由信托制导向的信义治理,将是成都为社区发展治理贡献的一种方案。

试验:

“只要钱清清白白的,就没什么矛盾可闹”

建成于2001年的风华苑,是成都最早引进物业服务的商品房小区之一。身为小区第一届业委会成员的岳婆婆记得,从单位院落搬进商品房小区,原以为终于能够享受到称心的物业服务,没想到20年里小区接连换了六七家物业公司。因为管钱和用钱的纠纷,业主们曾多次闹到社区和街道办。

“以前物业公司包干物管费,只有业委会换届时才看看账,我们平时哪看得到?”岳婆婆说,每月上百的物管费交了上去,小区环境没见变好,渐渐地,业主们怀疑物业“吃钱”,便拖着不愿交物业费,物业钱少了就更没钱去维护环境,于是陷入恶性循环。

转机在2019年,武侯区将“信托制”物业服务模式导入小区,风华苑是7个试点小区之一。

记者探访风华苑时,原有的电动车停车棚改造成了全新的党群服务站,儿童设施、读书空间、休憩聚会的功能一应俱全。服务站的入口处,公示着小区上月的共有资金和物业维护基金收支明细。记者注意到,大到小区员工的工资和社保支出,小到一瓶洗洁精、一顶保安帽的支出,都公示在明细清单上,并精确到分。

财务公示公开就能解决资金透明的问题吗?事实上,信托制物业公开的不仅是数据,还有账户。

具体说来,信托制物业服务模式的小区业主将物业费与公共收益设为信托财产,业主大会作为委托人,物业企业作为受托人,全体业主作为受益人,物业企业按照约定进行管理,获得管理人酬金。

值得注意的是,信托财产是“双密码”账户,由业主大会开户,物业公司代替业主大会对账户进行管理,专户专用,小区的每一位业主都能通过公开平台不限时不限地查询收入和支出,做到所有物业费和公共收益“收得明白、花得清楚”。这一模式也避免了“酬金式”物业管理人在集结大笔资金之后私自挪用支取,为自己获利。

要让物业企业心甘情愿地公开账户,关键在于资金的隔离。以风华苑小区为例,物业企业成都智乐物业服务有限公司提取酬金的比例是15%,这相当于是净利润,小区共有资金的85%则完全用于小区的维护和物业成本。

“在包干制的物业模式下,物业公司是绝对不可能将自己的利润拿出来做小区建设的,”成都智乐物业服务有限公司总经理刘强说,传统物业要让利益最大化,就必须压缩支出,这就必然造成物业企业和业主的矛盾,信托制物业设定企业收益的固定比例,让业主成为最大受益者。

“他们的收益是固定的,就算不用物业费也要作为结账转到第二年,作为第二年的小区开支经费来使用。”风华苑小区业委会主任曾俊说,信托制让业主满意的同时,也使物业公司与业主形成利益共同体。

走在小区,成都智慧物业社会服务企业项目经理冯雪蓉感到踏实,业主们总是亲切地跟她打招呼和聊天。服务风华苑小区这两年多的时间里,她没有遇到业主因为钱的问题来“闹”的情况。“我在这行做了这么多年,也待过很多小区,感觉纠纷还是因为钱的问题、不信任的问题,只要钱清清白白,就没什么矛盾可闹。”

这也是刘强的感受。“我们虽然比传统物业挣得少,但挣得更踏实,更受居民认可,”刘强说,对于企业后续的品牌化发展,信托制是能帮助企业积攒好感度的。

成都的信托制物业再一次进入全国视野

图60150-2:

信托制物业推广宣传

破题:

党建引领,住宅小区治理从二元走向多元

风华苑的探索不是个例,某种程度上,它是全国城乡社区治理的一个缩影。

中国消费者协会2019发布的《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》显示,在对国内36个城市的148个住宅小区物业服务情况进行调查后发现,物业服务综合满意度评价超1/3的小区“不及格”。近年来,物业管理矛盾频出,维修更换设施物业不愿出经费、社区公共资产遭滥用、物业与业委会关系紧张或沆瀣一气等情况时有发生。

2017年6月印发的《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》指出,当前我国城乡社区治理存在5大短板,社区物业服务成为其中一个突出薄弱短板。要着力补齐物业服务短板,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务议事协调机制。

2019年5月,中共中央办公厅印发的《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》指出,建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制,充分调动居民参与积极性,形成社区治理合力。

住宅小区治理难题,已经是基层治理的一个场域。“物业行业本该是良心的行业,但现在多数已经变成资本逐利的产业。”成都市委社治委相关负责人表示,因此,成都把信托制物业服务作为破解住宅小区治理难题的突破口,通过加强党建引领,补齐物业服务短板。之所以要强调党建引领,是因为如果没有基层党组织的参与和引导,信托制物业这种牵动各方治理主体、保护业主利益的创新机制很难落地实施。

“信托制物业的导入在签订协议的时候就把社区两委作为物业管理的监察人,我们享受的是和小区业主同等的权利,那我们对小区物业进行监督、对小区纠纷调解、对小区居民诉求的解决上,摆的位置就更正了。”在风华苑的案例中,其属地社区桐梓林社区党委书记张家蓉表示,智乐物业的公众号平台除了对小区业主开放,也对监察人开放,社区两委干部作为监察人能够进入平台查询小区的收入、支出、服务项目、服务需求满意度等事项,进一步推动了物业服务的公开透明,也能及时察觉并解决矛盾。

过去,住宅小区治理是业主和物业企业角力的战场;现在,在党建引领下,小区治理由二元对立走向多元共治,物业企业、业委会、业主等利益相关各方互动合作,形成基于信义的治理格局。

“信义治理是通过全过程的民主,实现精细化治理,从而达到共同富裕,最后实现社群的长期稳定。从资金的筹集、使用,到服务的提供、分配,这个流程是全过程全透明的。”中国乐和基金会监事陈剑军是国内信托制物业的资深研究者,三年来,他完整地参与了成都信托制物业从酝酿到发展、升级的全过程。

陈剑军指出,长期以来,业主对小区物业服务的认识还停留在保安、保洁、绿化与设备设施维护等“技术服务”上,忽视了小区物业服务所具有的公共属性和物业服务人应该承担的忠实善管等信义义务。信托制物业的目的就是要让小区物业服务回归公共服务、社会服务的本原,建设一个“讲信修睦”的社区共同体。“在不断的小冲突小质疑中去澄清去建立信任,达到信义治理。”陈剑军说,他注意到,引入信托制物业后财务公示公开,个体业主也能参与到社区管理事务中来,业委会自身也讲信义讲透明,这将有利于营造普遍信任的公共生活。

探索:

让信托制应用于更多社区发展治理场景

根据相关部门测算,成都市导入了信托制物业服务的住宅小区,物业矛盾纠纷直线下降,平均下降八成以上,许多小区甚至直接清零。而物业缴费率则直线上升,基本半年内都上升到了90%以上。

目前,成都市已研究制定《住宅小区(院落)信托制物业服务标准》,下一步,党建引领社区信义治理不仅会在更多的商品房小区、老旧院落、农集区、安置小区进一步推行,还将应用于更多的社区发展治理实践。

“成都有大量的老旧小区和院落走的是居民自治的道路,没有走业主大会的道路,但它们形成了善治,自下而上地成长,这为信托制在成都的大量导入提供了便利。”陈剑军在分析成都率先探索信托制物业服务时指出,这也将有利于成都后续的复制推广。

不过,从现实推动看来,信托制物业也面临着一些推广的阻力。业内人士指出,因为缺乏上级政策支撑,行业管理部门推进工作的认识还不一致,还没有完全与党委部门形成合力;同时,有的业委会与物业企业已经取得长期的合作“默契”,既得利益者不愿意公开透明利益分配。

好消息是,今年9月修订通过的《四川省物业管理条例》将于2022年5月1日起施行,该条例对业主共有部分收益单独入账、罢免不履责的业委会、物业服务人退出机制等内容做出明确规定。在法和理的共同推动下,成都的小区信义治理将形成合力。

信托制物业服务仅仅是信义治理的一个起点。

日前,中国第一家自闭症服务机构星星雨创始人田惠萍签下了国内首单特殊需求信托,这位64岁的母亲将36岁的自闭症儿子托付给了信托体系。

“以后如果有可能,我们社区里的弱势特需人群,也能用信托的方式来服务和照护,帮助他们养老、托幼、助残、帮困等等。”成都市委社治委相关负责人表示,让信托制应用于更多的社区发展治理场景是成都下一步探索的方向。比如,开展民生服务的社区社会企业,作为受托人为社区居民提供的公共空间运营服务、为社区居民提供餐食的社区食堂、为青少年课余拓展的艺术、体育、食堂、美育服务、为社区居民提供家电维修服务、为居民健康提供食疗推拿按摩等健康服务;比如社区商业中预存款消费,引入信托机构进行资金管理,以防商家卷款失踪引发群体事件。

“只有建立起让管理者履行忠诚勤勉的信义义务的制度,才能在社区、在人与人之间建立起普遍的信义关系和信任关系,从而最大限度降低社会生活的交易成本,降低政府的管理成本,提高治理效能,真正实现在社区建立人人有责、人人尽责、人人享有的社会生活共同体。”该负责人表示。

红星新闻记者 钟茜妮 图据武侯e先锋

实习编辑 向财霞

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