人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

 2022-11-24 13:26:56  33 浏览  0 评论   赞

位置太差,质量堪忧:开发商只管按照要求盖房子,把房子盖起来就不管了,建完了以后移交土地出让方;限制条件太多;不能正常交易;市场下行

青岛的人才公寓前景堪忧,主城市北区的人才公寓与商品房差价一万元,才卖了一半,这才刚刚开始啊!后面还有10万套啊!

人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

图60225-1:

一个中等体量的楼盘大概有1000套房子,10万套人才公寓相当于100个楼盘,想想就很可怕,而且这10万套主要集中在市北、李沧、城阳和西海岸新区,其中西海岸新区有120万平方米的人才公寓,最近第二批人才公寓卖得很不好,只卖掉了三分只一,很多人虽然报名了,但是最后选完房,等到交钱的时候都放弃了。

人才公寓也要充分尊重市场规律,不能觉得和商品房有差价,就可以在各个方面降低标准。

人才公寓卖得不理想,也是有原因的:

一、位置太差,质量堪忧

配建人才公寓只是作为开发商拿地时候的一个条件,开发商只管按照要求盖房子,把房子盖起来就不管了,建完了以后移交土地出让方,以后好坏都不归开发商管。

人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

图60225-2:

对于开发商来说,人才公寓既不能获得利润,又耽误了开发商卖自己家的房子,一定程度上还和商品房形成竞争关系,开发商也就没必要为人才公寓煞费苦心。

所以问题就来了,新楼盘当中,小区最差的位置就给了人才公寓,有的楼盘只给人才公寓留了一个角落,把楼盘内部的锅炉房、变电站、燃气调压柜、物业服务中心、公共厕所、垃圾池等,全都摆到人才公寓附近。

图中的人才公寓和前面的商品房构成了“一线天”:

很明显,人才公寓和商品房虽然同处在一个小区,待遇是不对等的,而价格上也并没有比普通商品房便宜多少。

图中西北角的的人才公寓和商品房格格不入:

人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

图60225-3:

除了市北几个项目差价比较大之外,其余的片区人才公寓和商品房差价都在两成左右。

最搞笑的莫过于2020年12月份,董家口那938套人才公寓,均价6000元,只有三个人报名,最后全部放弃,一套房子没卖掉,选房人数至今没有公示。

人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

图60225-4:

因为这个地方的商品房均价七八千都卖不掉,“蹩脚”的人才公寓卖6000元,这不是个天大的笑话吗?

董家口的938套人才公寓最后到底怎么办,这个事还真是尴尬至极,关键问题是,距离董家口不远的张家楼街道还有5000套人才公寓,这些房子最后都会成为烫手山芋。

除此之外,人才公寓的房子普遍质量很差,采光不好,公摊面积大,有的人才公寓因为设计不合理,公摊能超过30%,户型不好,就连窗户的大小都和商品房有区别,人才公寓的窗户比商品房要小很多,交房以后各种问题接踵而至,这是很多购房者想都不敢想的。

人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

图60225-5:

今年9月份,有青岛的购房者通过人才政策买了高新区新城云樾晓院的叠拼,交房以后彻底傻眼了,不仅仅是质量差的问题,连楼体建筑结构都有差异,墙体保温层垂直偏差超过4公分,屋顶破洞,钢筋裸露,承重墙有裂缝,地下车库发霉返潮……这种所谓的人才住房,哪个人才住着不闹心呢?

人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

图60225-6:

二、限制条件太多

其实这个倒还好,人才公寓就是为了留住人才而生的,但是这个人才公寓有面积限制,这才是关键问题所在。

比如本人一位朋友在青岛当地的省属国有企业工作,学历硕士研究生,同时又刚评上中级工程师,递交各种材料以后才发现,他最多只能申请75平方米的房子,如今建筑面积75平方米的房子少之又少,这位朋友想一步到位买个120平的房子,那剩下的45平方米只能按原市场价买,不可以享受任何的优惠。

人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

图60225-7:

其实这是不划算的,如今的市场行情,开发商的优惠活动很多,为了那75平的优惠,却要按原价额外买45平,而且还是最差的楼栋和最差的户型,他并没有得到什么实惠,所以果断放弃了。

三、不能正常交易

买了人才公寓,拿到房产证以后,五年内禁止上市交易,从交钱到办下房产证也需要2-3年的时间,也就是说交完钱以后要等7-8年才能买卖,这个和青岛的商品房没有区别,因为正常商品房也是有这种限制。

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图60225-8:

达到限售条件后,确实能上市交易了,但是需要拿出增值部分的50%上交,如果想拿到房子增值的全部,需要再等五年。

也就是说,买了人才公寓以后,至少要等13年才能把人才公寓熬成可以正常买卖的商品房,但是很多人的换房周期也就10年左右,学历本科以上,工作单位不错,有稳定现金流的年轻人,肯定不能为了这么点优惠政策委屈自己住这种房子的。

为了一套人才公寓,相当于捆绑了自己未来至少10年的换房周期。

四、市场下行

从2018年底开始,青岛的楼市一直在降温,新楼盘卖得不愠不火,很多滞销的楼盘,时不时出几套特价房吸引眼球,持币待购的买房者观望情绪浓厚,买了以后万一降价呢?这是大部分人考虑的事情,毕竟一套房子上百万不是小数目,等待时机,谨慎选择才是王道。

举个例子,西海岸新区的碧桂园珠山郡,去年的时候商品房13000元,人才公寓根据商品房定价8900元。

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图60225-9:

结果今年眼看着市场情况没有好转,这个楼盘开始降价了,洋房降到10000元左右,小高层直接8000起,而且是精装修,相比之下,本来位置就很差的人才公寓没有一点优势了,结果可想而知,珠山郡一共1250套人才公寓,报名选房的只有12人。

人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

图60225-10:

“房住不炒”的大环境下,每年的增值幅度很有限,而买一套房子要沉淀大笔资金,算上资金的使用成本,现在能靠买房子赚到钱的概率微乎其微,商品房都这样,更不用说人才公寓了,所以人才公寓成了鸡肋。

这10万套人才公寓的去化周期会很长,人才公寓的价格必须和商品房的价格差得足够多,才能有机会获得人才的青睐。

人才公寓为什么卖不动?与4个原因密不可分

图60225-11:

目前来看,当属市北区的人才公寓性价比最高,商品房的价格普遍都在3万元左右,人才公寓18000-21000元一平,其次是李沧区,而西海岸新区、高新区和即墨区的人才公寓,因为位置普遍一般,性价比都不算太高。

 

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