对想来柬埔寨投资创业的人的10条建议

 2023-01-12 20:41:50  29 浏览  0 评论   赞

近年来虽然东南亚大热,但是更多人投资房地产倾向越南、泰国,您认为柬埔寨相对这两个国家有何优势;您对柬埔寨人印象如何;到柬埔寨投资酒店怎么样

导语:陈岸,头狼资本创始人、共青团中央中国青年创业导师、CCTV2《创业英雄汇》投资评委。他有近十年的金融投资从业经验,涉及互联网、区块链、房地产等多个领域。近一年来,陈岸先生常驻柬埔寨,重仓西港。柬埔寨已成为中国人海外投资置业的一片热土,为了帮助有意来柬投资创业的朋友,我们特意对陈岸先生进行了采访,希望对大家有所帮助。

对想来柬埔寨投资创业的人的10条建议

图67226-1:

1、近年来虽然东南亚大热,但是更多人投资房地产倾向越南、泰国,您认为柬埔寨相对这两个国家有何优势?

陈岸:泰国人均GDP5000美金,柬埔寨人均1300美金,两者之间的产业经济成熟度有明显的差异。

芭提雅近年大热,这与国内消费升级、居民出海热情相关。首先芭提雅是旅游业支撑,影响旅游业稳定发展的风险因素如自然灾害、政治走向、疫情是主要应该考虑的投资风险;其次,泰国房地产是泰铢结算计价,我们知道泰国的金融体系较为脆弱,1997与2008年的金融危机,东盟里最先倒下的都是泰铢。

投资泰国与投资柬埔寨主要差别是:柬埔寨起步晚,基数小,投资门槛更低;美元计价,无资本出入境管制,投资的汇差风险更低。

政治方面,泰国远不如柬埔寨稳定,同样是君主立宪议会制政体,柬埔寨人民党在选民中占有压倒性的75%+党员,党首洪森执政连续30多年,而泰国红衫军黄衫军的街头斗争相信大家都记忆犹新。近年来,泰国旅游业者、官方交恶中国游客、商人的事情常有发生。这里有误会,也有歧视,中泰两国总体是友好的,但跟中柬关系是不能比的。

政策方面是一样的,都不可以100%卖土地给外国人,柬埔寨现在通过了信托法,外国人通过信托计划,也可以100%持有土地了。但无论在泰国还是柬埔寨,把房地产委托给非金融机构代持都是有巨大道德风险的。

越南跟柬埔寨社会制度、风土人情、金融环境等等方面都存在巨大差异,以后我会考虑撰写专文来说明。虽然越南近年来发展也比较快,但是我还是会毫不犹豫选择柬埔寨100次。

2、您对柬埔寨人印象如何?

陈岸:柬埔寨大多数人都是高棉民族。他们信仰佛教,相信因果轮回,所以穷人不会忌恨有钱人,因为他们认为人家的富贵是几辈子修来的,同样,权贵阶层也认为今天的富贵是上辈子+上几代人修来的,要珍惜,要继续修行积福,对身边的穷人好一点,否则不但死后下地狱,也会殃及子孙后面的富贵。高棉民族也非常有契约精神,反对欺诈毁约。反而是很多华人坑害同胞。

整个柬埔寨民族都是非常包容的,他们不像越南人会特别恨某个民族,他们谁都不恨,谁来都欢迎。

3、近几年有大批人涌入西港淘金,您认为西港哪些行业值得投资?

陈岸:对大多数投资者来说,投资土地和房产,以及跟房地产有关的建材、装修、酒店等收益都很可观。在西港投资土地是全世界最赚钱的生意之一。

4、现在西港土地地价飞涨,您觉得买地屯地是好的投资选择吗?

陈岸:可买地,可租地。短线高周转一部分,长线囤积一部分,一定比股票好玩。

5、外国人怎么购买柬埔寨土地?

外国人不能直接拥有柬埔寨土地,实践中外国人购买土地的操作途径如下:

1)通过本地公司购买

你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司,以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的股权。

2)通过租赁土地

长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地,被给予权利发展土地和施工建设。租赁期限非常灵活,一般在10-20年。

3)通过获得本地国籍购买

4)通过本地人代持

方法是通过本地人代理购买,投资者与土地所有者签署信托协议,以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展,土地很容易遭受国家的征用,或被迫出售土地。

6、西港东西部地价相差很多,您认为东部发展起来地价能够追上西部吗?

东部森林公园那边大概需要多少年商业形态进入成熟期,地价大概能达到多少美金一平方?

陈岸:东西部的差距是由各自的区域特色决定的,港口与高速公路在西部,是目前西部高的主因,而东部出路是承接娱乐休闲,未来潜力不可估量。按照目前资本与人才涌入的速度,5年起步,成熟10年可期。具体的价钱实在不敢预测,谢谢。

7、最近听说以后在西港买地开发,需要缴纳30%的保证金给政府,以防后期的项目出现烂尾,这个消息属实吗?另外最近西港楼蹋事故影响很大,政府对建筑行业大整顿了吗?

陈岸:我这两天刚跟地政局的领导见过面,交保证金这件事纯属子虚乌有!请大家保持警觉,要通过正规渠道咨询办理土地建设相关业务,不要通过所谓的“中间人、领导亲戚”包办业务,防止上当受骗!

622西港楼塌事件后,政府确实下大力气清查整顿建设行业的问题,很多没有报建的、违规的工程已经停工等待整改,这让很多准备上马的工程也开始规范起来,长远来看,这对西港是好事。

不过千万不可病急乱投医,为了早点开工让诈骗犯有可乘之机。西港地政局的大门是打开的,如果想要了解真实情况,来柬埔寨后可以随时可以去。

8、到柬埔寨投资酒店怎么样?可以复制国内的酒店品牌吗?

陈岸:柬埔寨的酒店更多的是承载了旅游观光的接待功能,所以,酒店行业呈现的是小而美的特点,装修风格以高棉民族特色为主,并辅以法式的精致点缀,价格不高,深得游客喜爱。最近几年柬埔寨金边、西港等城市的商旅需求一直在增加,租金水平、入住率也很不错。

至于能否将国内连锁酒店品牌复制过来,我的看法是生产线出来的酒店虽然管理规范且廉价,却是以牺牲精致体验为代价的。这种酒店是中国日益增长的商旅需求与城市成本压榨下的产物,对于客人来说,无非是有个地方歇脚而已,无论你到任何一家,开房门之前你已经知道了房间里面的装修配置等等,毫无期待可言。

所以,如果你出差来到柬埔寨,同样的价钱花费下,你不会愿意住“原来的配方,熟悉的味道”之酒店,你会选择更具富有期待魅力之当地小品牌酒店或者民宿。

综上,过来投资酒店,不如考虑自创个酒店品牌。

9、柬埔寨的二手房市场并不发达,投资房产后没有接盘者怎么办?柬埔寨的中产阶级未来几年会大幅增加吗?

陈岸:在柬埔寨置办房产,首先不要考虑将来能卖给谁,能卖多少钱。你首先应该考虑的是能租给谁,租金能收多少钱。这个理顺了,现金流就顺了,卖不卖都不是问题。目前金边的租金回报率是10%,西港是20%-25%,收益非常可观,而且租金还在持续上涨中。

你问的中产阶级,无非也是考虑接盘者的问题。

柬埔寨的中产阶级将在一切与外国投资者有接触的领域产生,我的一个好朋友是网约车司机,他们每个月挣1500美金左右,除去还车贷每月500(两年期)家庭生活500,还能剩下500,关键点是:他们当中的佼佼者已经开始做中介生意获得超额收入。

在柬埔寨、泰国、越南、缅甸、老挝等人情社会+威权治理的国家,中介服务者将成为中产阶级的主力军。和刚刚我提到的网约车司机不一样,他们会英文甚至中文,有一份体面的工作(公务员或者生意人),家族里有一些权贵关系,通过给外国人介绍项目、办事、办证、牵线寻租等提高收入,然后买房或者创业置业,从而跃居为人上人。

实际上这和我们中国90年代走过的道路一样,外资热钱涌入,给香港客办点事就能挣钱,心再大一点的,把女儿嫁给香港客发家致富。这是发展中国家必须需要且一定会产生的一个群体,当然这个阶层里面有不少骗子,这个阶层一定会随着法制社会的建立而消失,但无可否认,这个群体目前是这些国家最有希望成为中产阶级的人。

10、我看到网上有这样的观点:中柬关系这么好,希望人民币能像美元一样在柬埔寨流通,您如何看待这件事?

陈岸:柬埔寨人民信仰美金是到了骨子里的,他们给祖宗神仙烧冥币都是美元版本;正因如此,柬埔寨才具备了巨大的投资魅力。当年亚洲金融危机时泰铢跌得非常惨,但是柬埔寨却受影响不大。

如果是人民币大行其道,于很多投资者而言,就失去了以美元对冲人民币风险的意义,柬埔寨的投资价值将大打折扣。

 

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