房地产老板到底挣钱了没有,为什么能做到千亿规模

 2023-01-16 20:52:48  69 浏览  0 评论   赞

整条曲线上移了。因为增加了前融,老板自己需要掏的钱少了,同样的经营活动,从资金压力到富余资金情况都有明显改善,资金峰值降低了、回正周期缩短了

《房地产老板的钱都到哪儿去了》发出后,大家反响热烈,他挣得可是我们的钱呢,到底挣了多少?又为什么能迅速做到千亿、万亿规模?

房地产老板到底挣钱了没有,为什么能做到千亿规模

图67614-1:

这里,我们需要先清楚两个不同的利润概念:

项目利润率=利润/总投资额*100%

自有资金利润率=利润/自有资金额*100%

这很重要这很重要这很重要,关系到你的挣钱逻辑。

比如,你在自己家空地上盖一栋别墅,拢共花了100万,卖了200万。

项目利润率=(200-100)/100=100%

100万里,你自己只有30万,老婆是富二代,你从丈母娘手里借了70万。

卖完房,200万拿到手,还丈母娘70万,你还是挣了100万。

自有资金利润率=(200-100)/30=333.3%。

上面借丈母娘钱这个事,在财务上有自己的名字,叫“财务杠杆”,老板们深喑此道。

小时候学物理,就知道杠杆是个了不起的智慧,可以以很小的力量抬起很重的物体。阿基米德还说,给我一个支点,我可以撬起整个地球。

财务杠杆跟物理杠杆一样,起到力量“放大器”的作用。

叶子度了一下财务杠杆的定义:“企业在制定资本结构决策时对债务筹资的利用”。翻译成人话,就是“用借来的钱投资,给自己赚利润。”老百姓叫“借鸡生蛋”。

还是刚才你盖房子的事,如果只靠你的30万,盖不了100万的房子,压根也挣不到后面的100万。就因为借了丈母娘的钱,你现在手上已经有130万了。哪怕孝敬丈母娘10万,你还有120万呢。发财了!

就是这个杠杆,让你获得了投资机会和超额利润。

房地产老板也都是这么做的,他们不止有丈母娘,还有很多有钱的亲戚。

房地产老板到底挣钱了没有,为什么能做到千亿规模

图67614-2:

(还是那张手绘的图,依然不考虑比例,叶子的表达能力继续没有提升,但是修图了,好看了?)

重新看一下上次的图。这次叠加了一条粉色的线,这条线只考虑了前融的影响,其他一律不变。

这里说的“前融”,就是前端拿地融资。最高可以融到70%。(前融应该是不被允许的,属于调控范围)

a~a': 因为前融的加入,土地款中,老板需要支出的自有资金少了。这部分最少应该是30%。但是,有城市出台保证金20%,其余可在一年内缴清,老板开展其他筹资手段,属于另一个问题。

B~B':还是拿到开工证、开发贷进入的时点,自有资金峰值明显变小。

D~D':现金流平衡点,前融的进入使时间提前了。

E~E':明显看出,剩到手里的钱多了。图中的表达简单粗暴。但是一些聪明的网友一定会想到,不管什么融,就是一个借钱的名目,每一个可用的名目,都能起到一次加大杠杆的作用。

过程中可用杠杆的地方很多,太多变量加进去,你晕了叶子也晕了。

总结一下,图里面有三个重要变化:

1、整条曲线上移了。因为增加了前融,老板自己需要掏的钱少了,同样的经营活动,从资金压力到富余资金情况都有明显改善。

2、资金峰值降低了、回正周期缩短了。松一口气,压力小多了,投资门槛低了,只有30万也能盖房子挣钱了。

3、可提取的富余资金增多了。这个钱可以买地、可以买车、可以包小秘!这个钱可以买地、可以买车、可以包小秘!这个钱可以买地、可以买车、可以包小秘!重要的事情说三遍!

其实,他没必要在我们规定的E点才提取富余资金,图中粉色阴影区域范围内都可以。不嫌麻烦每天提都行。

提出钱,可以再去买地,这个钱就可以充当自有资金的作用,再钓一次上面的融资。两块地钓两次,三块地钓三次……新拿地的富余资金又可以被利用!如此循环往复,雪球越滚越大……而且,上次我们说过,这个提取是预提,可不是项目结算哟。这就是常说的“高周转、高杠杆”了!

房地产老板到底挣钱了没有,为什么能做到千亿规模

图67614-3:

但是,如果你以为老板们就这一招可就落下风了。只要有利于资金“晚出早回”的招数,都是杀器。

除开土地款,工程款是个大头,开发贷是办法之一。这里给出一个数据,便于网友量化体会。2021年一季度全国房地产开发贷余额为12.42亿元。

其他,可以请施工单位垫资,尤其大公司,信誉高,经常有施工单位愿意垫到结构封顶。

还可以用商票来结工程款、付材料费、付各种费,半年、一年都有,只要不用矿泉水和大米,一般都能接受。约等于从乙方单位融资。没错,商票就是你总听到的,开发公司到期不给兑付,好多乙方单位因此被拖死的玩意。

其实你的房款,也是这里面最重要的贡献呢。从一个大学老师的课稿里剽到一个数据,到2021年一季度,全国个人贷款余额为35.67万亿(估计不全是按揭贷款)。付完房款后,一般两三年能住进房子吧?我们不能说,从你那里融资了,这叫预售。

上面又说的这几种钱,都是可以参与到开发过程中去的呢。“三道红线”管的就是这事。什么时候,房地产信贷放松,才说明真的要复苏了。

提个醒,正常操作中,千万不要忘记按约定条件,对贷款进行还本付息。这属于刚性兑付,卡脖子的!直接关系到信用评级,关系到下次还能不能借给你钱?借给你多少?最近躺平的老大们,信用已经不在乎了,不在本次讨论范围。

当然,房地产是个庞大的链条,创造了大量的社会财富和工作岗位。很多的参与者分到了一杯羹,国家也收到了海量税金,城市面貌、居住环境、各项生活设施都得到了极大改善。

曾看到一个数据,按照链条延伸到后期装修、家电、家具等等环节,涉及经济份额超过50%呢。

好了,叶子姐姐说完了。该你说了,房地产老板挣到钱没有?挣了多少钱呢?叶子也不知道,你知道吗?评论区聊聊吧!

 

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