有人说了，这还用问吗？就一个字，快啊！干得快，卖的快，钱回笼的快，资金周转速度快，要想弄明白这一点，咱们不妨挖一挖高周转背后的底层逻辑
图73062-1：
要想了解这个问题，咱们首先得先看看什么是高周转。
每每讨论这个话题的时候，大家总是把这个词当成一个范式化名字，就像是一辆车，一双筷子，好像一说，大家都明白，但是一讨论深了，好像又不是很熟悉了。
什么是高周转？
有人说了，这还用问吗？就一个字，快啊！干得快，卖的快，钱回笼的快，资金周转速度快！
这么说呢，其实也没什么毛病，不过，这里有个问题，那就是这么明显的一个道理，为什么有的公司看到了，而有些公司看不到，有些公司做到了，而有些公司做不到呢？
这是为什么呢？
要想弄明白这一点，咱们不妨挖一挖高周转背后的底层逻辑。
还是来举例子吧！因为模型简单，大家看着清楚。
比如我自己手里有一个亿，而我干的就是房地产，这一个亿首先要拿地吧！我搜罗了一下市场，发现有这么几个选择。
选择一：一线城市，房价高，但是地价也高，我手里的一个亿根本不够，拿地都拿不下来，更别说建设出来再卖了，所以，不用考虑。
选择二：二线城市，房价稍低，但是地价也相对便宜，而且我手里的钱刚刚好，一个亿正好能拿一块地，初步计算收益率能到10%。
选择三：三、四线城市，房价虽然不高，但是地价也不高，一个亿能拿三四块地，但毕竟是三四线城市，收益率比不上二线城市，收益率只有6%。
这个时候我会很为难，如果单纯的从收益率来看，我肯定要选择二线城市，因为单位成本收益高嘛！
但是如果我换个思路，可能选择三更合适。
为什么呢？
继续顺着刚刚的例子走，这里提示一下，为了方便，咱们的模型简化了，不考虑那些税费啊，土地增值税，材料涨价啊等等的费用，因为考虑起来太麻烦，虽然可以更准确，但是对咱们今天的话题理解没什么根本帮助。
先说二线城市，一个亿拿了一块地，楼面价算起来，4000元/平米，加上土地建安成本4000元/平米，再考虑10%的收益，建起来的房子大约能卖到8800元/㎡，也就是我一个亿拿的地，最后销售的总货值是2.2亿。
再说三线城市，一个亿甭管拿了三块地还是四块地，楼面价是一定的，1000元/平米，而土地建安成本与二线城市是一样的，4000元/㎡，再考虑6%的收益，建起来的房子大约能卖到5300元/㎡，也就是说我一个亿拿的地，最后的销售总货值是5.3个亿。
哎，这个数是不是很亮眼啊！很奇怪啊！为什么收益率低的项目总货值更大呢？
脑子快的朋友肯定已经想到了，废话，当然总货值大啊，因为总投入也大啊，4000元/㎡的建安成本这也是钱啊，拿的地多了，建安成本自然就投入大了，投入大了，总货值也就多了，总不能建安成本这笔钱不用花吧！
哎，还就说对了，事实上，建安成本这笔钱在某种意义上或者说某种程度上是不用花的。
为什么这么说？因为有个融资、垫资以及和预售的逻辑在里面。
比如我拿了一块地，花了一个亿，而这块地首先是我能从银行贷款五千万，虽然需要支付利息，但是前期的投入足够了。
其次，这个项目甭管谁来负责建设，垫资是少不了的，行内基本上都是要求垫资到正负零的，有些是明确需要垫资到预售的，而垫资到预售就代表着我根本不用花钱就可以卖房了，而如果是垫资到正负零，我手里的那五千万贷款可以支撑到我预售证办理下来。
最后，咱们说说预售，不一样的城市预售政策是不一样的，前几年行情好的时候，很多城市就是出了正负零就可以预售，甚至在今天还有部分城市执行这个规定。
当然了，大部分城市已经改了，比如高层需要达到主体高度的1/3甚至1/2才能预售，而多层需要封顶才能预售，这里咱们不纠结，因为关系不是很大，反正只要明白，在预售之前，我不需要花我自己的一分钱就行了。
所谓的预售就是能卖了，我们假设不考虑时间因素，单纯的说能卖的时候就很快卖光，咱们再看刚刚的那个选择二，和选择三，选择二等我卖光的时候我手里有2.2个亿，而选择三则是我手里有5.3个亿。
2.2个亿，如果我还在二线城市拿地，那就是能拿两块，而5.3个亿，我仍在三线城市拿地，那就是十几块地。
如果持续刚刚的模型，你就会发现，这是滚雪球效应，而且，地价越便宜，雪球增大的速度就会越快，这就是为什么高周转企业的战场通常在三四线城市的原因。
这里面可能有个疑问，那就是你摊子铺得越大不就花的钱越多吗？即便是垫资，那些工程款该还还是要还的，怎么就是雪球越大越有优势了呢？
这话也没错，但是账没算仔细，咱们再捋一捋。
比如我的房地产开发能力非常专业，模式都是固定的，我能保证拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月实现资金再周转。
什么意思？就是说我花了一个亿，5个月后我本金收回来了，6个月后我已经把项目卖光了，剩下的就是建设了。
这种情况下，选择二，我手里只有2.2个亿，选择三我手里有5.3个亿，没错，这些钱原则上不是我自己的，因为2.2亿里有1个亿是需要支付工程款的，而5.3个亿里有4个亿是需要支付工程款的，但是，工程款可不是一次性支付到位，而是每个月按照形象进度支付，而且支付比例是60%-70%不等，剩余的40%~30%需要项目验收后，结算的时候支付。
说白了，我手里不论是2.2个亿，还是5.3个亿，这些钱大部分是不需要现在就支付出去的，这些钱的支配权还在我的手里。
如果这个时候我再运行一轮，六个月之后，2.2个亿就变成了4.84亿，而5.3亿就变成了28.09亿。
想想，我年初的时候，我手里钱的只有一个亿，一年之后，就变成了这么多，扩张的速度岂止能用一个快来形容，简直就是坐电梯啊！
而且各位要明白，我这是没有考虑融资的，当前我的手里钱都是我的，我是零负债，未支付的工程款那不叫负债，因为尚未结算。
如果考虑融资，且融资不着急还的话，即便按照土地50%的价值计算，那我手里的钱分别是6.44亿和31.24亿。
这就是所谓的高周转，有多高？有这么高，年资产规模能扩大30多倍，两年的时间，我就能让自己从一个十几亿小规模的开发商发展成万亿规模的大开发商。
当然，很多人会问，规模大有什么用，该花钱的钱还是要花，选择三和选择二具体哪个更赚钱呢？那咱们不妨算一算，剔除一下建安成本。
选择二，建安成本占整体货值的1/2.2，也就是年终时刻，未来需支付的工程款是：4.84*1/2.2+2.2*1/2.2=3.2亿
不考虑融资，年终我手里的4.84亿减除3.2亿，剩余1.64亿，也就是一年我用一个亿赚了六千四百万，自有资金收益率高达64%；
选择三，建安成本占整体货值的4/5.3，也就是年终时刻，未来需支付的工程款是：
28.09*4/5.3+5.3*4/5.3=25.2亿
不考虑融资，年终我手里的28.09亿减除25.2亿，剩余2.89亿，也就是一年我用一个亿赚了一亿八千九百万，自有资金收益率高达189%。
那个方式，大家自然而然地一目了然，这就是高周转的根本逻辑。
都已经说到这里，咱们不妨再展开一下，稍稍再深入探讨一下。
高周转的根源在什么地方？
预售啊！没有预售的话，转个鬼啊！转的起来吗？
那反过来再说，高周转对于企业的风险是什么？
预售的结果啊！或者直接说是市场也可以！
高周转一连串的动作就像是一个快速运行的汽车，我们会开车的人都知道，车速越快，容错率就会越低，在这种情况下，只要有一丝的风吹草动，很可能就会引发一连串的反应。
因为房子的建设周期再快，也需要2-3年的时间，也就是说，两年前我房子就卖掉了，但是房子并没有交付，两年后我需要交付房子，项目办理结算了，各种的待支付款项就出来了。
如果说，市场一直能保持火热，那么我完全可以通过手里的现有资金完成原有项目的结算，但是只要市场不好，房子销售困难，我手里的钱立刻就空了。
两年的时间，我刚刚说过了，十几亿的规模能发展成上万亿，这种时候我手里有多少项目，谁能说得清楚，真要是出现问题，那就是暴雷。
这就是为什么，我们看地产上市企业每年的财报都异常的漂亮，但是说暴雷就暴雷，给人一点心理准备都没有，甚至有些企业三道红线一条都没突破，但是还是暴雷了，因为隐形债务太多了，这些隐形债务不会体现在报表上。
只要高速旋转的轮子忽然停止，那么必然会引发翻车等一系列事故。
高周转的模式已经成为了过去，但是作为企业来讲，真的会因为有风险避开不谈吗？
之前说高周转的核心在于低廉的楼面价，但是快这件事，无论是在任何项目上都是不会错的，所以，即便三四线城市的市场已经见底，二线城市又重新占领了高周转的主流。
当然了，我们不再称呼它为高周转，因为太敏感了，所以大家都改称快周转，或者直接就不提周转这个词，直接称之为去化速度。
说白了，目的无非都是一样的，无非就是为了一个“快”字。
“快”这个字，充满着各项诱惑，让人欲罢不能！
只是，万事都具有两面性，成也是它，败也是它，我们且走且看吧！
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