揭秘！租赁合同纠纷一审案深度剖析，以案说法教你如何避免法律陷阱！

【案情简介】

甲公司、乙公司（承租人、经营管理方）向丙公司（出租人、业主方）承租了某地最大体量的商业综合体，面积超260000㎡，招商入驻商户高达300余家。

双方于2015年1月1日签订了《租赁合同》，租期20年，自合同生效之日起算。双方在《租赁合同》中，对20年的逐年租金标准进行了约定（下文称为“原租金标准”）。

2016年1月1日，双方签订《补充协议》，约定自签订补充协议之日起，将逐年租金收取标准整体进行了调整，确定了新的租金收取标准（下文称为“现租金标准”，现租金标准比原租金标准更为优惠），甲公司、乙公司需确保2016年年底商业广场内的开业面积达到租赁面积的80%，若届时商业广场内的开业面积若未达到租赁面积的80%，则取消优惠条件，按原租金标准收取租金。2016年年底，双方对于开业面积是否达到租赁面积的80%产生争议，丙公司诉至法院，认为甲公司、乙公司不能取得优惠条件，要求甲公司、乙公司支付2016年1月至2018年9月的租金及违约金共计5500余万元。

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）【争议焦点】

1.甲公司、乙公司向丙公司支付租金的条件是否成就，甲公司、乙公司是否逾期支付租金；

2.案涉租赁合同的计租标准、计租面积、开业率、租金金额等如何确定。

【律师代理思路】

1.明晰事实：接受甲公司委托后，为尽快查清事实，出具整体解决方案，我们的7人项目团队在项目现场连续驻场11天，每天工作至凌晨甚至通宵。通过一一比对材料、实地走访现场，及与工程部、营运部、招商部等部门多名工作人员沟通、对接，全面了解该商业体近3年来近300家商户开业时间、租赁面积、开业变动等实际情况。

2.确定争议焦点：通过对案件事实的完整梳理以及与当事人的有效沟通，律师明确双方对开业率、租金标准、租赁面积等租赁合同的核心条款存在争议，归纳了甲公司、乙公司与丙公司之间的争议焦点。

3.组织证据：面对丙公司提交的公证书、测绘报告等证据，团队在十余天的举证期限内全力梳理案件事实，对原告近5000页的证据材料进行了梳理，充分挖掘对方证据材料的瑕疵和漏洞，如期提交了4000多页的证据材料。

4.明确方案：因该案涉及当地最大的综合商业体，当事人涉及港资公司，案件结果关系当地招商引资、就业、社会稳定、税收等一系列的问题，在全面评估该案社会影响、预判裁判结果的基础上，我们最终确定将“以诉促调”作为首选方案。

【案件结果概述】

在固定证据，充分论证的前提下，我们先与委托方就该案可能出现的裁判结果反复进行细致、充分的讨论，并讨论研究在不同裁判结果下的社会效果，后委托方同意以和解作为首选方案。在案件的办理过程中，我们有理有据地与对方代理人进行了多轮沟通，并在庭前会议、开庭时、法院主持的调解会议上向合议庭多次陈述该案的社会影响及该案和解的良好社会效果，最终促成各方达成和解。甲公司、乙公司无需在商场培育阶段即提前一年支付高达5500余万元租金，同时成功避免了租期内高达1.66亿元的租金支出，间接挽回上亿元的损失，实现了各方共赢，取得了法律效果和社会效果的统一。

客户对本案的调解结果非常满意，对本所律师的专业精神、工作效率、工作态度等均予以高度评价。

图149898-1：

【案例评析】

本案中，能否认定开业面积达到租赁面积的80%，关系到甲公司、乙公司在合同20年租期内的租金总额，如果按照原租赁合同履行，甲公司、乙公司将需要多支出租金1.66亿元。

要准确解决本案的争议问题，对案涉合同中有关条款进行解释，需要通过结合双方往来、商业惯例等充分挖掘双方的真实意思。在本案中，双方在合同中对租赁面积虽存在约定，即“最终以《房屋产权所有权证》标示建筑面积作为计租面积”，但是双方对丙公司是否依约交付合同约定的全部租赁物问题上存在分歧。同时，双方在开业面积、开业状态的界定标准，以及开业面积的计算方式等方面并无明确约定。由此产生了系列疑问：开业状态，究竟应以甲公司、乙公司与实际经营方签订的《租赁合同》中的为准，亦或是以商铺开始营业的事实状态为准，还是应以商户营业执照登记注册时间为准？开业面积的计算，究竟是以测绘机构的测绘报告所载面积，还是以各商铺租赁合同记载的计租面积为准？

上述问题，凭双方合同约定所体现的意思表示无从决断，如德国学者卡尔·拉伦茨所言，需要进行“补充性契约解释”，即结合诚实信用原则——从“契约的整个意义脉络、双方共同承认的契约目的以及双方共同想象的契约利益状态”，在双方当事人的表示所容许的范围内，尽可能的解释双方当事人的约定。探究当事人真意时，应将目的列为最优先，习惯次之，任意法规又次之，此时，将通常情况下的商业目的纳入考量，商圈整租中，业主方要求经营管理方在某一时间截点使租赁物业开业率达到一定比例，是为了提高商业项目的市场价值，更好地引入客流从而保障双方均最大程度地获取经营收益。在此意义上而言，开业状态的界定标准应采“商铺正常（稳定、持续性）经营的事实状态”。

同时，该案件有一个要件事实，是证明一个特定时间段的开业率。对方提交了一些证据，比如公证书、测绘报告，用以证明商铺的开业状态和开业面积，我们则提供了甲公司、乙公司与租赁商户签订的开业证明书、《租赁合同》等文件用以证明甲公司、乙公司所主张的开业状态及面积。在该案件中，对于前述要件事实，其实双方提交的证据证明力都不强，但对方是本证，需要让法官对待证事实形成内心确信，且这种确信需要达到高度盖然性的程度才能完成证明责任；而我方是反证，提交的证据只要使得待证事实处于真伪不明的状态，就达到了目的。

开业率是动态的，对于已经过去的时间段的事实证据，没有办法再进行取证和补救。 在分析了上述情况后，我们在穷尽各种途径，仍然不能补强我方证据的情况下，将重点放在了举证责任的分配，以及对对方证据的质证上，从证据的“三性”及证明力来削弱对方本证的证明力。我们指出丙公司没有提交鉴定报告，且单方委托公证机构拍照及测绘机构测量结果中存在程序瑕疵及测量方法不准确，其取证方式、取证结果都存在问题，力图让法官对待证事实的确信发生动摇，最终达到以诉促调的目的。

【结语和建议】

从法理而言，我方客户虽占据有利地位，但即便取得了胜诉判决，恐导致双方当事人商业合作受阻，影响商业项目的后续顺利运营。本案律师不仅从法律层面上为客户提供了专业、高效的服务，而且将诉讼目标的制定和客户的商业目的结合起来进行通盘考虑。我们从客户商业利益最大化、案件结果对社会稳定及营商环境的影响等多个角度和客户沟通，与客户分析本案调解的必要性与调解成功的可能性，成功说服了客户接受“以诉促调”的方案。同时，我们向法院详细说明了本案结果对当地就业、招商引资等方面可能带来的社会影响——案涉商业地产为当地最大商业综合体，关系当地经济发展、税收、就业等多个民生问题，如能促成双方和解、继续履行合同，将大大有利于社会稳定和谐。最终，我方通过多次向法院及当事人充分汇报此案和解处理的法律依据及效果，以及与原告代理律师斡旋数十次，成功促成本案的调解，实现了客户诉求，也实现了良好的社会效果。

我们认为，诉讼目标的制定，首先要从事实和证据以及法律适用出发，从专业上分析可能的裁判结果；但又不能仅仅只从法律层面考虑胜诉与否，还要考虑当事人和交易对方、交易上下游供应链的后续合作、诉讼的时间成本，必要时还要考虑社会稳定、营商环境等对案件结果的可能影响，方能制定适宜的诉讼方案，真正为案结事了、促进社会和谐做出诉讼律师的贡献。

相关法律知识：

签订出版合同应注意事项包括什么?

1.合同年限。若签十年的，那么十年之内就没法再在其他出版社出版了。建议签三年，最多不超过五年。

2.稿费约定。可以一次性买断，也可以拿版税提成。建议拿版税提成，特别是当对自己的作品销量很有信心时，版税会让挣得更多。

3.稿费支付。这个一定要明确。作者若不提出来，有些出版社会默认为实际销量给结算稿费，这个就没谱了。通常都是出版社告诉销了多少就是多少，很难去出版社查证实际销量。最好的办法就是约定图书出版后一个月内，一次性结清首印数稿费。

4.印刷数量。这个一定要约定，现在的行情，稍微好点的书稿，印5000本还是能够消化完的。名人与名企通常都是至少10万起印。

5.参与人员。

一般来说，无论是写小说，还是其他种类的图书，在出版之前，享有著作权的人和出版社之间都会有签订出版合同这样一种程序，这是著作权人授予出版社享有关于自己的作品的出版权的一种行为，所以著作权人在签订合同时尤其要注意相应的合同条款。

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