揭秘长租公寓盈利秘籍：超越租金差的多元化盈利渠道，你了解多少？

（来源：公寓次世代）

长租公寓这生意，除了单纯赚取租金差之外，还是有钱可赚的，品牌溢价，增值服务费，主题房、概念房，就连基本的自动售货机都是赚钱的渠道，就看你是否能都发掘出来。

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万科在城中村改造上，计划将教育、养老、商业、物流等多个业务板块导入改造完成的城中村。他们认为，只要服务人口足够多，一方面可以直接带动万科新业务发展，同时也大幅增加除租金以外的收入。

深圳深业集团将水围村底商重新规划改造，改造完成后租给水围股份有限公司统一运营。目前已经初成规模，据水围村某商铺老板介绍，他们家商铺只有20平米左右，月租就高达一万八。

长租公寓赢利点，真的不止于租金……

一、长租公寓做增值盈利的3大策略

1.完善基础内容（产品+服务），做租金溢价

长租公寓发展到现在这一阶段，已经不再是传统形式的二房东纯粹“买入卖出”的模式，基本上都逐步学会了做加法，至于说会在出租房上加点什么，还取决于自己有多少钱，想做什么样的概念。

公寓运营商最基础的做法是改变软装设计，没有家具的添家具，有家具的考虑替换成更好用的产品，甚至是做出精致软装，设计出爆款装修风格。

还有一些运营商选择增加服务内容，保修、办理居住证，代收快递等等，通过改善日常服务来提升租客的租住体验，从此来区别于周边出租房，做出租金溢价，这些在激烈竞争中已经是长租公寓的基础版做法。

2.做增值服务，赚取增值服务费

在这里，我所说的增值服务和上边介绍的用来做租金溢价的基础服务是有差异的。

基础服务的效果是吸引租客入住或者是为留住租客加分，增值服务是指公寓方通过一些服务是可以以此名目来赚钱。比如，分散式公寓常见的服务费，具有代表性的是自如、蛋壳等品牌公寓。

以下所列服务费都是以月租金为基础，以自如为例，收取租客一定比例的费用，也就会相应提供一些服务：新居保洁、双周保洁、月度保洁、退租保洁、维修服务、宽带服务、管家服务、选房服务等。

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此前有朋友租住过自如的房子，表示保洁服务差强人意，时不时会去清扫，但打扫效果难以形容。自如对外宣称无中介费，但是收取的服务费中服务内容包含了“选房服务”这一项，其实指的就是管家带看，和中介服务大差不差。究竟增值服务是不是真的做到位，值这个价格，还需要看实际的执行情况，但租客愿意为品牌服务买单，证明还是有价值的。

除了以上这些基础项目之外，服务式公寓常见的增值服务还包括：租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等，这些也逐渐在高端租赁项目中呈现。这部分服务的收费，一些企业会选择加在租金上，也有企业是单独另外收取的，不管怎么说，这些都是赚钱的细节点。

3.扩大服务半径，通过“衍生品”实现盈利

除了以上两种，长租公寓也在不断尝试新的概念营销，扩大服务半径，整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，从衍生产品上实现盈利。可以通过“公寓+服务”、“公寓+培训”、“公寓+社交”的模式，把租客的生活场景和公寓有序融合，从而挖掘出新的增值服务赢利点。“有人的地方就有生意”，何况是一整个品牌公寓的租客呢？

公寓+服务：为了满足租客日常所需，可以引入自动售卖机、咖啡厅、啤酒吧、无人超市、便利店、干洗服务、餐饮等。

这些在集中式公寓中比较常见，收取一定的服务费，租客就可以享受包括保洁、健身区使用、会议室使用等附加服用项目。

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公寓+培训：健身区很多集中式公寓都有设置，但并没有专业的授课老师给与指导，没有组织就很容易利用率不高，可以引入付费瑜伽课、健身课程、职业培训课等。

公寓+社交：长租公寓做社交，这一点也是You+一直在做的。后期可以考虑做一些收费社交，一方面设置社交门槛，另一方面也是为实现更好的社交效果，但是收取活动经费，相对应的就要保证社交效果。

二：领寓、冠寓、自如的长租盈利“手段”

长租公寓中有集中式公寓，由于有公共区域存在，并且人员居住也相对集中，所以可以挖掘出潜在价值的概率就相对更高，而分散式公寓相较而言会有一些难度，但并不是没有办法实现品牌溢价以及增值盈利，接下来，我们看一下旭辉领寓、龙湖冠寓以及自如的除了租金差以外的赚钱“手段”。

1.房企的长租公寓，利用所有资源赚钱

领寓：增值服务收益做到占总收益2%↑

此前，我有去过一次旭辉领寓九亭门店实地拜访，了解到领寓在接下来的规划中，除了5年实现20万间，做到行业top3的目标之外，把异业合作和增值收入也列入了全年营收计划中，这部分收入要达到公司总营收的2%，未来还会逐步上升。

相应地，领寓为了达到这一目标收益也做了一系列的动作，包括：

1、创新服务（利用主题房概念做产品溢价：联动B站做主题公寓）；

2、完善基础社区服务（保洁、维修）；

3、硬件厂租（健身设备等）；

4、盘活闲置资源（利用公寓内的LED屏一方面进行品牌宣传，一方面对外做广告投放载体，售卖广告位）；

5、引入外部资源（公共区域的啤酒吧）等。

以上只是旭辉领寓对外展示的“增值服务”的一部分，相信还有更多惊喜没有挖掘出来，但可以看到的是领寓在增值这部分内容上确实做了很多功课，一方面为租客的日常生活提供了便利，另一方面也找到了新的赢利点，赚取收益。

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旭辉领寓公共区域啤酒吧

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旭辉领寓充电宝租借

除了旭辉领寓之外，在房企的长租公寓中还想介绍的一家是龙湖冠寓的“增值服务”内容。

冠寓：长租公寓的“闭环”运营

据了解，龙湖冠寓在商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cituhub模式，比如在增值服务端，加大了除租金收入以外的更多渠道和可能性。

冠寓的运营理念是，把整个公寓形成“闭环”，让租客尽可能多地将日常消费保留在公寓内。冠寓门店增加了丰富的增值服务，如橱柜、仓储、保洁、搬家、无人超市、娱乐设备等，让租客们足不出户即可享受优质咖啡、专业健身教练、互联网仓储等丰富的服务内容。

据悉，冠寓一幢集中式公寓（约有50-60户）楼下的自动贩卖机商品更新速度非常快，隔两天购买同一品牌饮料会发现生产日期不同，为不同批次产品。门店经理表示，一台小小的自动贩卖机每个月可以为这栋公寓带来过万元营业收入。

2.自如：分散式公寓没公区但也不耽误赚钱

自如是租房市场分散式公寓的代表，所有房源完全是分散的，没有像集中式公寓那样的公共区域，所以也不存在咖啡吧、健身区、自动售货机这些很容易引进，产生购买和消费的增值渠道，但是自如仍旧走出了一条“增值服务”盈利的道路。

自如在线上系统开发上做足了功夫，现在租客通过线上平台，除了可以实现租房流程100%在线化之外，在衍生服务上还打通了搬家、保洁、维修等，其中部分保洁服务和维修服务的费用是包含在租客的服务费之内的，也就形成了付费增值服务；搬家服务则是重要的衍生服务之一了，满足租客搬家需求，自如自己也能从中赚钱。

除了服务之外，自如在APP首页上逐渐打通了租客的线上及线下消费渠道，设置了自如优品以及Z-space，通过自如APP，租客可以购买家纺、餐具、厨卫、收纳、数码等相关周边生活用品，另外，通过无界生活空间租客可以实现线下消费，咖啡、餐饮、共享空间等服务也逐步完善。

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依靠这套模式，自如一方面可以更快更低成本的扩大规模、增加对青年群体的吸引力，同时，当租客群体发展到一定规模，自如在搬家、保洁、维修等领域的衍生业务也可以迅速发展并实现市场化，从而成为公司创造更多赢利。

3.You+：“文化+社交”的代表企业

除了以上两种，还想介绍的一家是YOU+国际青年社区，主打青年生活和青年创业社区概念，目前已形成以一线城市为中心、向二线核心城市拓展的布局。

据了解，在已开门店中，60%为YOU+青年创业社区，其相较于其他公寓的主要特点在于公寓本身只是载体，以此形成的年轻人社交平台才是核心。为此，YOU+最大化的创造了公寓中的公共社交空间，并对租客身份进行筛选，形成以创业者为主体，兼具自由撰稿人、投资经理、摄影师、法律人士、会计工作者的租客群体。

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郁珽将YOU+的未来战略形容为“四个改变”：改变对房间的依赖，做空间的生意；改变对平方的依赖，做立方的转化；改变对有形的依赖，做无形的转化；改变对房的依赖，做人的生意。

这四个改变的核心是“去公寓化”，这也是YOU+发展的重点。在此之前，郁珽称，2017年YOU+的房租收入占比要从超过九成下降到八成，未来3到5年，或将下降到五成。

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