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文 | 话唠湾德佛
这两年，深圳有一匹“黑马”在抢地大战中表现异常亮眼，特别在11月25日拿地中表现“出众”，堪称新一届“地王”，它就是深铁（全称深圳市地铁集团有限公司，下文统一简称：深铁）！
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△ 深铁一次性豪拿5宗地（来自网络图）
从去年的潜伏，到今年底的强光芒露脸，算是看透了，深铁的财力“非同一般”。
然而更令人想不到的是，上周刚拿地，本周周一就五个项目全部同步开工，这效率太惊呼了。
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△ 深铁五项目同步开工（来自网络图）
01.
2年豪掷“三百亿金”，
凡遇“高价额”地必抢！
深铁拿地的节奏，几乎是遇“高价额”地必抢。
2020年6月，深铁以62.56亿元的底价拿下光明长圳地块（即为深铁瑞城）；紧跟着当年的11月，深铁集团以66.53亿元的底价拿下龙胜站港铁天颂隔壁的地块（即为龙华深铁珑境）；2021年9月，深铁又以底价63.29亿元拿下松岗11号线碧头站地块（即为深铁璟城，拿下即开工）；2021年11月，深铁砸入178.51亿连夺五地（包括最贵的蛇口赤湾最大地铁车站土地87.02亿、还有大运园山的大运地铁站54.12亿的土地；光明新湖的9.46亿土地，17.79亿的松岗土地，10.12亿的坪山坑梓土地）。一年时间内，整整耗资了360多亿拿地。
深铁至今收入囊中的“8宗地”，几乎块块“高价额”，就连2021年最贵的87.02亿“地王”都收入了旗下。尤其在深圳第二批集中土地出让“土改”新规则下，深铁就开始踊跃，展现出国企托底土地市场的担当，更重要是不惜降低企业利润，回报社会，稳定和提振市场情绪的做法令人称赞。
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△ 深铁近2年拿地统计
不过深铁能豪掷“百亿金”，也充分说明其非凡的“财力”。比起深圳今年大多房企的“去杠杆，降负债”，甚至为了还债要出售资产，深铁可谓“充裕的资金力”。查阅深铁的数据发现，虽然深铁在万科是第一大股东，但今年其在万科的股份几乎是大部分都不出售，不减持，说明其根本不愁现金流，几乎不从股票中套现。
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△ 图为万科近期股价的波动走势
对比之下，其他房企就不那么“自如”了。数据显示，2021年仅仅三季度至今年11月，已经有十余家国营房企出售资产。光明地产、中交地产、华润置地、中国金茂、华侨城、上海城开、上海地产、保利发展等，均在近期有转让旗下项目公司股权。例如11月16日金茂出售了青岛中欧国际城项目的90%股权予青特集团，交易作价超过24.28亿元，说明在出售资产。
对比其他房企，深铁背后最大金主是深圳国资委，几乎不是其他房企可比！
02.
深铁到底多有“矿”？
“副业”地产“富得流油”！
土地是地产的重要方向标，深铁的“作为”令人想揭底下其到底多有“矿”？
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对深铁的认识，从2017年开始，其在“万宝之争”中的表现被广为熟知。因为那一年击败强大所谓的“野蛮人”宝能的正是深铁，正式入主万科第一股东。取替华润集团成为万科的第一大股东，其直接持有32.43亿股万科A股股份，占万科总股本的29.38%。
虽然深铁去年9月开始到今年的6月一直稳定持有万科的股票，但其实在今年6月30日通过转融通方式出借了3300万股，就算按照当时最高30.12元股价计算，也不到10个亿。而且这仅仅是出借，期限6个月就重新拿回，股权不发生转移变化，说明深铁未必在万科股市中获得“套现”的资金。
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△ 今年6月深铁出租其万科的股份
数据来看，从深铁2017年最初拥有万科29.38%股份，到2021年11月的27.61%，4年来合计是减持了1.75%的股份（大概近4000万股，就算按照这时间段最高的股价33元一股计算，减持额大概13多个亿）。试想下，当年深铁耗资371亿从华润拿下万科大部分股权，这13多个亿的“套现”算不上什么。
然而这仅仅是股票上的行为。但其实深铁每年凭靠最大股东的投资身份，能从万科获得可观的收益。像去年按照万科分红的145.22亿，深铁可以分得大约42亿的分红，加上万科的利润能力超强，这个分红投资深铁还是非常值得，获得源源不断的“现金流”，初步判断万科就是深铁最大的“矿”之一。就如当年深铁原董事长林茂德打赌说：“我们持你（万科）20多亿股值后，必须保持每年(每一股)分一块钱给我（深铁），每年都要分20亿给我（深铁）,相当于现金流很好。”回想起2016年的所期望，如今去年一年足足是40亿的分红（此外，按照估算，从2017年收购开始，2018年深铁大约从万科利润分红33.4亿；2019年深铁大约从万科利润分红32.5亿……），大大超乎预期。
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△ 深铁万科持股，今年9月底
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△ 深铁万科持股，今年6月底
那么深铁还从哪里挖矿赚钱？靠地铁运营？其实未必，实际上深圳地铁去年靠地铁运营亏损了5亿元左右，一年还不到40亿收入。
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△ 地铁运营营收“杯水车薪”
但是，深铁已经不是简单的一个“轨道地铁”公司，还凭靠现在最潮主流的TOD这种综合开发模式，已经逐步成为深圳头排“房企”之一。就比如去年深铁收入了209.28亿（主要依靠地产开发+地铁运营），净利润竟然达到111亿，这么高利润的收入简直业界无人能比。譬如万科一年营收4000多亿，但其实利润也就400多亿，10%，但深铁营收和利润，足足是50%对半的“大丰收”，可见，深铁的地产版图创利极其高。因为在深铁一年200亿收入中，有约80%（171亿）来自房地产的收入。
单今年前10个月，深铁已经在房地产商销售获得金额达到133.85亿元，位列深圳市场的第五位，表现非常抢眼。其去年的西丽深铁阅山境，到今年安托山的深铁懿府二期、光明凤凰城的深铁瑞城，再可能到明年松岗的深铁璟城、龙华的深铁珑境（龙胜地铁站）、前海的前海时代7-2地块项目，深铁已经逐步在深圳地产界显露锋芒。
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△ 深铁在建的项目
就好像今年深铁懿府，从2月一期认筹2060批客户，744套住宅7小时售罄揽金超80亿，到11月的二期逆市再日光，1260 批客选648套售罄收金73.4亿；比起深业中城二期的52.5亿，海德园B区揽金33.66亿……这些“高端住宅盘”销售额都高；此外特别在今年大部分楼盘销售很悲惨的背景下（譬如富通上舍才8个人认筹等），对比中深铁楼盘的销量实在给力。
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△ 深铁懿府今年两度日光
此外，深铁在深圳开发的第一个楼盘是13年入市的山海津。但如果拿地最早应该从08年说起，应用“地铁+物业”模式，先在地铁站旁边开发房地产，然后再地铁运营获得多重回报。
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△ 深铁近几年大量开发地产
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△ 深铁耗资288亿正在打造的亚洲最大的215.9万平方前海综合枢纽城
为此深铁在08年11月砸入了17亿拿下前海141万平方土地（即前海时代），在列车停放路段开发房地产。在尝试到13年开发的蛇口山海津入市4倍的“地价和楼价”差距“甜头”后，然后逐步开发14年的前海时代入市；随后还在红树湾站（深圳湾超级总部基地站）、深大站、深圳北站、西丽塘朗站等都开发了项目，至今合计获得了15个轨道沿线上盖的项目开发权，规模超过了570万平。从简单的地铁上盖住宅，到集住宅、商业、公寓、写字楼、酒店、教育配套、人才安居房等多种业态于一体的城市综合体开发，可谓“如鱼得水”。
只能说，深铁是将“副业”搞得风生水起！其最大的“矿”是地产“大赚钱”，比起北京地铁一年营收136亿（利润31亿），广州地铁128亿（利润2.3亿）等，深圳地铁是一枝独秀。
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△ 深铁赚钱比其他城市地铁强大
而且深铁地产开发项目回款速度极快，几乎100%。在建地产项目主要是8个，包括前海时代等项目。
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△ 深铁回款率
深铁这种站城一体化开发”（即轨道+物业）收入极高的方式，已经极大刺激其开发的激情。所以看到深铁在深圳的拿地上，都是以地铁站为中心拿地“盖楼”，而且开发的方式除开住宅，还大部分有商业、教育、文体设施等配套，属于枢纽开发的“典范”。甚至为此，万科和深铁还有类似的合作拿地方式，承接市场化的新基建及轨道交通相关重点片区项目，共同拓展。深铁以轨道上切入地产开发和经营，预计将是传统房企最强劲的对手，加上深铁近期还成立了深铁城际集团，估计又将引领“跨城”枢纽“霸主”开发时代。这些新的竞争，其他城市的房企可能会面临“狼”来了？
如果深铁这次拿地是一次业界的“振奋”，那么对许多房企将是一次竞争的“警钟”敲响。就好像今年三次土拍一样，从100多亿到400多亿的争抢，从5月的龙光突围，到9月的中海胜收，再到11月深铁的“大胜”，每一次土拍的演绎，都展现了房企更替竞争的激烈性。
此外，深铁净资产是“杠杠”的。截止2021年9月底，深铁净资产达到2988.23亿元，在总资产5441.55亿财产里面，超过50%都是纯净的，像万科1.8万总资产中，只有3498.4亿是净资产。恒大2.3万亿总资产；碧桂园1.9万亿总资产等，这些大房企净资产比重远远达不到50%。深铁的净资产总额，比碧桂园（2570亿）、华润（2562.4亿）等龙头房企都高多了，说明深铁资产“实力”十分雄厚。
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△ 房企净资产
当然，深铁今年也大量发行债券，预计是300亿。其中11月22日就完成了30亿债券的发行，（利率仅2.77%）。截止今年的5月底，深铁待偿还债券余额只是588.5亿（短期融资券只有50亿，其余都是中期债），2022年共计只有294.32亿到期，2023年只有342.59亿到期，以此看来，其实深铁债务很轻，很不“缺钱”。
不过从账面来看，深铁现金流不多，现金货币228亿，但其他资金比较大，如存货600多亿，应付款过百亿等。
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△ 深铁资金流
在全国土地“一盘棋”“降利润，稳房价，降预期”地产大战中，未来“好戏”来了！房企的拼杠杆到拼“现矿”，再到开发模式之“新变”！
来源：今日头条
作者：湾TALK
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标题：深铁178亿扫货，这匹“黑马”太有钱?
原文：https://www.toutiao.com/article/7036357521480925699
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